나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10340 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1514 풍림아파트 17층 1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 「서울중랑초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역 (경의중앙선: 중랑역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상20층 지하3층건 내 제17층 제1702호로서 (사용승인일: 1997.01.23) - 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(방2, 욕실, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상용도:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10340 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1514 풍림아파트 17층 1702호

* 용도: 아파트

* 건물명: 풍림아파트

* 사용승인일: 1997년 1월 23일

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 515,000,000원

* 토지 면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

* 건물 면적 (전용면적): 59.40㎡ (약 17.97평)

* 건물 면적 (공급면적 추정): 84.64㎡ (약 25.60평)

1.3. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서울중랑초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 경의중앙선 중랑역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

* 인근에 서울중랑초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리인 부천새마을금고의 근저당권(2024.11.28. 접수, 442,800,000원)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

* 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 임차 관계가 미상인 점이 있으나, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

* 임차인 정보가 미상이더라도, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금 관련 금전적 부담을 지지는 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 소멸 여부

* 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 근저당권 및 그 이하 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)에 대한 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 면목동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대, 연립 및 아파트 단지들이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 학교 및 지하철역이 있어 생활 인프라가 갖추어진 비교적 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 발달해 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 서울중랑초등학교

* 교통: 경의중앙선 중랑역, 다수의 버스정류장

* 기타: 주거 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

5.2. 주거환경

* 건물은 1997년에 준공된 아파트로, 17층에 위치하여 조망권 및 일조권 등에서의 이점이 있을 수 있습니다.

* 단지 내 주차 공간은 총 108대 (지상 12대, 지하 0대)로, 세대당 주차 대수가 다소 부족할 수 있습니다.

* 아파트는 복리시설로 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1997년 준공으로 약 29년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 미상: 임대 관계가 미상인 점은 실제 거주자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 특정 용도 등)에 해당하여 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 주거지입니다.

* 강제경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 건축 연령이 다소 높다는 점과 토지거래허가구역 지정 등의 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 일반적인 아파트 경매 물건으로, 시장 상황 및 투자 목적에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 아파트 물건으로, 주거 안정성이 높습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 거의 없습니다.

* 17층 고층 물건으로, 일조 및 조망 등에서의 장점이 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(59.4㎡)의 1층 물건이 460,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 17층 고층 물건으로, 1층 물건보다 가격 상승 요인이 있습니다.

* 감정가는 515,000,000원입니다.

* 이를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% ~ 95% 수준 또는 1층 실거래가에 고층 프리미엄을 적용한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 480,000,000원 ~ 495,000,000원 선에서 결정될 것으로 보이며, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 최종 결정이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 490,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.