나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경30 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 400-14 힐탑2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "서울망우초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(망우역, 경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(방 및 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로, 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경30 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 400-14 힐탑2 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

건물면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건축물 정보: 힐탑Ⅱ (2011년 사용승인), 철근콘크리트구조, 5층 건물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "서울망우초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 전철역(망우역, 경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 10일 강서세무서장의 압류 (갑9) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장 (장윤정)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 1월 13일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 5번 주택임차권(장윤정, 90,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 채권자(장윤정)가 대항력 있는 임차인과 동일인입니다. 경매 신청인이므로 배당에서 보증금 전액을 회수할 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없을 수 있으나, 등기부상 '인수'로 표기되어 있으므로 실제 인수 여부는 배당 결과 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 상권 활성화 가능성: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 망우역을 이용한 도심 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울망우초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 서울망우초등학교를 비롯한 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 편의성: 망우역(경의중앙선, 경춘선)을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 선순위 임차인(장 )이 존재하며, 보증금 90,000,000원이 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 경매 신청인이 임차인과 동일인이므로 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 높게 보아 실제 인수 보증금은 없을 것으로 예상되나, 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 소형 면적의 제약: 건물 전용면적이 14.91㎡ (약 4.51평)으로 매우 작아 실거주 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다. (단, 현재 다세대 주택으로서의 이용에는 직접적인 제약이 크지 않을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 가장 큰 쟁점은 선순위 임차인 겸 채권자인 장 씨의 보증금 90,000,000원 인수 여부입니다. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 본인이 경매를 신청한 만큼 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높아 실제 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 이에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다. 약 4.5평의 작은 면적을 고려할 때, 투자용보다는 1인 가구의 실거주 용도로 적합할 수 있습니다. 제공된 감정가 109,000,000원은 건물의 작은 면적에 비해 높은 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 낮은 총 투자금으로 접근 가능합니다.

* 망우역을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 서울망우초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 채권자가 임차인과 동일인으로, 보증금 인수 리스크가 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2010년식 52.4㎡(약 15.8평) 물건이 31,500,000원에 거래되었으며, 이를 기준으로 평당 약 200만원 수준으로 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 본건의 면적은 14.91㎡(약 4.51평)이므로, 평당 200만원을 적용 시 약 29,820,000원의 시세 가치를 가집니다. 2023년식 신축 건물의 경우 평당 약 388만원의 높은 시세를 형성하고 있으나, 본 건은 2011년 건축 연도를 고려할 때 2010년식 거래 사례가 보다 적합한 비교 대상이 될 것으로 판단됩니다.

제시된 감정가 109,000,000원은 본 건의 작은 면적과 최근 거래 시세를 고려할 때 과도하게 높은 수준으로 보입니다. 따라서 본 건의 입찰가는 실거래가를 기반으로 산정하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인(장 )이 경매 신청인이므로, 보증금 90,000,000원을 배당받을 경우 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 이를 전제로, 보수적으로 본 건의 적정 시세를 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준으로 판단하며, 낙찰 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰 시에는 배당표 및 임차인과의 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.