나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3714 [1] 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '신강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독(다가주)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(까치산역 : 서울지하철 2· 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2022.03.23) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 235-12, 235-13 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항이 있음. 임차보증금 금369,000,000원 / 임대차계약일자 2022년 3월 31일 주민등록일자 2022년 4월 29일 / 점유개시일자 2022년 4월 29일 확정일자 2022년 3월 31일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3714 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제602호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 299,000,000원

* 토지면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각 진행됨.

* 건축물 사용승인일: 2022년 3월 23일

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 '신강초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대임.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2·5호선 까치산역이 인접해 있어 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2023년 2월 15일 접수된 강서세무서장의 압류(갑3)임.

* 이후 등기된 주택임차권(을1, 2023년 8월 10일) 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6, 2026년 2월 19일) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안영준)

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 3월 31일

* 배당신고일자: 2023년 8월 10일

* 대항력: 없음

* 임차인: 여형석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 인해 임차인 안영준(주택도시보증공사) 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하며, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

4. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 상이하나, 2017년식 52.41㎡ 면적의 다세대주택이 30,200만원(약 576만원/㎡), 2019년식 55.56㎡ 면적의 다세대주택이 32,900만원(약 592만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

* 이는 약 1,900만원/평 수준으로, 본건의 건물면적(9.05평)에 적용 시 약 1억 7,000만원대의 시세가 산출됨.

* 다만, 본건은 2022년 신축 건물로 건축 연식이 비교적 최신이며, 감정평가액은 299,000,000원으로 산출되어, 신축 건물로서의 가치가 반영된 것으로 판단됨.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 구성되어 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: '신강초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 별도의 혐오시설이 검색되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 주의사항: 주택임차권은 말소 예정이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획: 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 거래 시 허가를 받아야 함. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 감정가와 최근 시장 시세 간의 차이: 제공된 최근 매매 정보 기준 시세 대비 감정가가 높게 산정되어 있어, 입찰 시 가격 판단에 신중을 기해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 2022년 신축된 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 적은 물건임.

* 양천구 신월동 지역의 주거지 내에 위치하며, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

* 다만, 최신 시장 거래가 대비 감정평가액이 높게 산정된 점은 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신 연식임.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적고 안전한 투자가 가능함.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주거지 내 위치로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 299,000,000원이며, 인수할 임차 보증금은 0원임.

* 최근 시장 거래가 분석 결과, 인근 유사 면적의 연립/다세대 주택은 30,200만원~32,900만원 범위에서 거래되었으나, 해당 물건들은 건축 연식이 더 오래되었음.

* 본건은 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 시장 상황 및 경합 정도에 따라 다르겠으나, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.