나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3722 [1] 서울특별시 양천구 목동 625-4 동일네오빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선, 등촌역)이 소 재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301로서 (사용승인일:2020.02.03), 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터 내외 및 북측으로 약 5~6미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대 보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3722 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청자)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 625-4 동일네오빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 3층 301호, 사용승인일 2020.02.03

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만 원)

토지 면적: 15.22㎡ (약 4.6평)

건물 면적: 24.77㎡ (약 7.5평)

전용 면적: 24.77㎡ (약 7.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

인접 도로: 동측 약 8m, 북측 약 5~6m 도로 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26~ 2026.8.25)

토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31) - 해당 물건은 도시형생활주택으로, 아파트 관련 허가구역 지정 기간에 직접적인 영향은 적을 수 있으나 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2020.02.07 (김동일)

소유권 이전: 2020.07.13 (김은규)

주택임차권: 2024.04.03 (황병호, 278,000,000원) - 말소 예정

압류 (남동세무서장): 2023.10.18 - 말소 기준 권리

압류 (서울특별시): 2025.02.26 - 말소

강제경매 (주택도시보증공사): 2026.02.19 (278,000,000원) - 현재 경매 개시

압류 (국민건강보험공단): 2026.03.03 - 말소

압류 (강동구): 2026.06.30 - 말소

총 등기부 채권액: 278,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 1: 주택도시보증공사 (황병호)

보증금: 278,000,000원

전입일자: 2020.06.25

확정일자: 2020.06.01

배당신고일자: 2024.04.03

대항력: 없음

비고: HUG에서 전세보증금 반환을 위해 임차권 등기한 것으로 보입니다. 등기부상 주택임차권이 말소 예정이나, 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건이 붙어 있습니다. '대항력 없음'으로 분류되어 있어 원칙적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 2: 최효준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.07.14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 현재 보증금 및 차임이 없는 상태로, 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (매각 조건에 따라 임차인이 잔액 청구권을 포기하는 조건이므로, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2023.10.18자 남동세무서장 압류

매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리 (주택임차권, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류, 강동구 압류 등)는 매각과 동시에 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 유사 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건과 비슷한 면적/연식의 물건들은 다음과 같은 시세대를 형성하고 있습니다.

2026년 5월 거래 사례:

* 25.97㎡ (와이앤비, 2022년식, 4층): 265,000,000원 (약 3354만원/평)

* 28.47㎡ (골든빌, 2016년식, 3층): 300,000,000원 (약 3488만원/평)

4.2. 유사 물건 거래 사례 비교

본건은 2020년식 신축 건물(24.77㎡, 약 7.5평)로, 최근 거래된 2022년식 와이앤비(25.97㎡)와 2016년식 골든빌(28.47㎡)의 평당 시세(약 3354만원~3488만원/평)를 기준으로 할 때, 본건의 적정 시세는 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(275,000,000원)는 이러한 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

4.3. 주변 상업 시설 및 개발 잠재력

본건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

목동 지역은 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내/인근 상가, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

양동중학교가 인근에 있으며, 주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 보고된 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 '대항력 없는 임차인'으로 분류되어 있으나, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권" 등 특이사항과 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각" 문구가 있어, 실제 임차인과의 현황 파악 및 명도 진행 시 세부적인 협상이 필요할 수 있습니다. '선순위임차권'이라는 표현은 대항력 없음을 명시했음에도 불구하고 혼란을 야기할 수 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인 현황에서 '최효준'이라는 임차인이 2025년 7월 14일 전입된 것으로 나타납니다. 본건 경매가 2026년 2월 19일에 개시되었으므로, 이 임차인은 후순위임차인으로 대항력은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 저항이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지거래허가구역 지정 (외국인 등, 아파트 관련) - 본건은 도시형생활주택으로 아파트가 아니므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동 소재 신축 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차보증금반환청구권 포기 조건' 등 특이사항으로 인한 명도 관련 추가 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

지하철 9호선 등촌역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

목동 학군 및 생활권역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

권리상 인수 부담이 없어, 명도만 원만히 해결된다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 24.77㎡ (약 7.5평)입니다.

주변 유사 신축 다세대주택의 평당 시세는 약 3,350만원 ~ 3,500만원 수준입니다.

이를 기준으로 본건의 적정 시세는 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 275,000,000원은 현재 시세보다 높은 편입니다.

따라서, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원이지만, 임차인과의 명도 협상 및 잔금 납부 부담 등을 고려하여, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.