나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3759 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제15층 제1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 (골든라인씨티 제15층 제1506호)로서, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼 재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제15층 제1506호로서 (사용승인일 : 2019.08.01.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 부 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차설비, 승강기 등이 갖추 어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오 피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습 니다.

토지이용계획 및 제한상태

[935-15번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> [935-20번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률> 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.

1.1. 물건 개요

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제15층 제1506호에 위치한 오피스텔입니다. 사용승인일은 2019년 8월 1일이며, 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 15층에 해당합니다.

1.2. 매각 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3759 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 234,000,000원이며, 토지 면적은 7.75㎡ (약 2.34평), 건물 면적은 29.99㎡ (약 9.07평)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도로 조건으로는 본건 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권보존은 박성철(2019.08.13)이며, 이후 소유권이 최성혜(2021.10.27)로 이전되었습니다. 말소기준권리는 수원시의 압류(2024.11.25)입니다. 이 외에도 금천세무서, 금천세무서장, 강서구(서울특별시)의 압류 및 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(2026타경3759)가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 을3 권리로서 송나경 명의의 주택임차권(보증금 232,000,000원, 확정일자 2021.08.17, 전입일자 2021.09.13)이 등기되어 있습니다. 그러나 해당 임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(갑8)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. 또한, 해당 물건의 권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 나타나 있으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 수원시의 압류(2024.11.25)를 기준으로, 등기부상 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 진행되므로, 계약 시 해당 조건의 정확한 이해가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 주변에는 주민센터, 상가 등이 있어 일상생활 및 비즈니스 활동이 용이합니다.

5. 생활정보

본건은 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다. 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역이 있어 교통이 편리하며, 주민센터, 마트, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 본건물의 주 용도는 근린생활시설 및 업무시설로 등재되어 있으나, 현재 오피스텔로 사용되며 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 용도 변경 또는 규제 시 문제가 될 수 있습니다.

* 매각 조건에 따라 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하는 조건이 있습니다. 이 조건 이행 여부에 따라 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 국토교통부 토지이용계획 상 본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 까치산역 역세권에 해당하여 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 2억 3,400만원이나, 현재 유사 평형대의 오피스텔 매매 시세가 2억원 초반대에서 2억원 중반대까지 형성되어 있는 것으로 보입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 임차인 관련 특별 매각 조건 및 용도 불일치 가능성 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 감정가 대비 시세가 상대적으로 합리적인 수준에서 결정될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 유사 물건의 매매 시세는 13평형(전용 29.9㎡) 기준 약 2억 840만원에서 2억 3,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 234,000,000원이나, 매각 조건 상 인수할 보증금이 없으므로, 해당 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

잠재적 리스크와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 210,000,000원에서 95% 수준인 약 222,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 검토하여 결정하시는 것이 바람직합니다.1.물건 기본정보

2. 2.

1.1. 물건 개요

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제15층 제1506호에 위치한 오피스텔입니다. 사용승인일은 2019년 8월 1일이며, 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 15층에 해당합니다.

1.2. 매각 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3759 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 234,000,000원이며, 토지 면적은 7.75㎡ (약 2.34평), 건물 면적은 29.99㎡ (약 9.07평)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도로 조건으로는 본건 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권보존은 박성철(2019.08.13)이며, 이후 소유권이 최성혜(2021.10.27)로 이전되었습니다. 말소기준권리는 수원시의 압류(2024.11.25)입니다. 이 외에도 금천세무서, 금천세무서장, 강서구(서울특별시)의 압류 및 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(2026타경3759)가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 을3 권리로서 송나경 명의의 주택임차권(보증금 232,000,000원, 확정일자 2021.08.17, 전입일자 2021.09.13)이 등기되어 있습니다. 그러나 해당 임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(갑8)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. 또한, 해당 물건의 권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 나타나 있으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 수원시의 압류(2024.11.25)를 기준으로, 등기부상 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'으로 진행되므로, 계약 시 해당 조건의 정확한 이해가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 주변에는 주민센터, 상가 등이 있어 일상생활 및 비즈니스 활동이 용이합니다.

5. 생활정보

본건은 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다. 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역이 있어 교통이 편리하며, 주민센터, 마트, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 본건물의 주 용도는 근린생활시설 및 업무시설로 등재되어 있으나, 현재 오피스텔로 사용되며 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 용도 변경 또는 규제 시 문제가 될 수 있습니다.

* 매각 조건에 따라 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하는 조건이 있습니다. 이 조건 이행 여부에 따라 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 국토교통부 토지이용계획 상 본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 까치산역 역세권에 해당하여 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 2억 3,400만원이나, 현재 유사 평형대의 오피스텔 매매 시세가 2억원 초반대에서 2억원 중반대까지 형성되어 있는 것으로 보입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 임차인 관련 특별 매각 조건 및 용도 불일치 가능성 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 감정가 대비 시세가 상대적으로 합리적인 수준에서 결정될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 유사 물건의 매매 시세는 13평형(전용 29.9㎡) 기준 약 2억 840만원에서 2억 3,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 234,000,000원이나, 매각 조건 상 인수할 보증금이 없으므로, 해당 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

잠재적 리스크와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 210,000,000원에서 95% 수준인 약 222,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 검토하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

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