나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3567 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하며,인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 "7호선 천왕역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 2020.09.16) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대주택)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대주택 및 제1,2종근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3567 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료 참조)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

토지지분: 16.29㎡ (약 4.93평)

건물면적: 24.62㎡ (약 7.45평)

건물지분: 24.62㎡ (약 7.45평)

건축물대장상 건물은 '다원리치타운' 제106동 6층 602호이며, 2020년 9월 16일 사용승인되었습니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 토지 별도등기 있음.

주의사항:

* 토지 별도등기 있음.

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기(2020.09.28. 제223457호)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 7호선 천왕역이 근거리에 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 갑4, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026-02-19)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (심승현)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 인수되는 권리

* 토지 을구 1번 구분지상권설정 등기 (2020.09.28. 제223457호): 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지의 상하 일정 범위를 타인이 사용, 수익할 수 있는 권리로서, 토지의 전반적인 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 연립 및 다세대 주택의 최근 매매가는 2억 1천만 원에서 3억 5천만 원 사이로 확인됩니다.

* 동부그린 (1976년식, 연립, 49.22㎡) : 3억 5천만 원

* 경진주택-나동 (2002년식, 다세대, 57.9㎡) : 2억 1천만 원

* 엘지베스트빌 (2004년식, 다세대, 74.43㎡) : 2억 5천만 원

해당 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 건축 연식 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

'다원리치타운' 단지 자체의 최근 매매가로는 2026년 6월 11일 11평형(약 36.3㎡)이 3억 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 5월 4일 7평형(약 23.1㎡)이 1억 9천만 원에, 2026년 6월 17일 11평형(약 36.3㎡)이 2억 2,050만 원에 거래된 사례도 있습니다.

4.2. 지역 분석

본 물건이 속한 오류동은 준주거지역과 상업지역이 혼재하며, 다세대주택, 빌라, 도시형생활주택 등이 밀집한 지역입니다. 오남중학교, 천왕역 등이 인접하여 교육 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제6층 제602호

* 사용승인일: 2020년 9월 16일

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 갖춤.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 오남중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 7호선 천왕역 이용 가능.

* 기타: 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 및 구분지상권 인수

가장 큰 리스크는 토지에 설정된 구분지상권(을구 1번)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 구분지상권은 토지의 상하 특정 공간에 대한 사용권으로, 해당 공간에 대한 토지 소유주의 권리가 제한되어 건축물의 신축, 증축, 토지의 형질 변경 등에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 해당 토지 및 건물 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각은, 임차인 심승현의 보증금 235,000,000원에 대해 매수인이 추가적인 금전적 책임을 지지 않음을 의미하지만, 이러한 조건 자체가 거래의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.3. 토지별도등기

토지 별도등기의 존재는 해당 토지에 대한 권리 관계가 건물 등기부와 분리되어 있음을 시사하며, 이는 추가적인 권리 분석 및 법적 검토를 필요로 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 구로구 오류동 역세권에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 2억 3,600만 원으로 책정되었습니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 토지 활용에 큰 제약을 주므로, 해당 권리의 범위와 실제적인 영향력을 철저히 파악해야 합니다. 더불어 토지 별도등기 또한 권리 관계의 복잡성을 더하는 요소입니다.

임차인의 보증금 전액에 대해 매수인이 인수하지 않는다는 조건(인수 보증금 0원)은 다행이나, 이러한 특수한 매각 조건이 시장 가치에 어떻게 반영될지 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2020년에 준공된 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 천왕역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 조건: 임차인의 보증금을 인수하지 않는 조건으로, 임차보증금 관련 직접적인 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 2억 3,600만 원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 보면, 신축급 도시형생활주택의 경우 전용면적 23~26㎡(7~8평) 내외가 1억 9천만 원 ~ 3억 원 사이에 거래되는 것을 확인할 수 있습니다.

하지만 본 물건은 매수인이 토지에 대한 구분지상권을 인수해야 하는 중대한 권리 제한이 존재합니다. 구분지상권은 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래하므로, 이는 일반적인 시세나 감정가 대비 상당한 가격 하락 요인으로 작용합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 타당합니다.

다만, 정확한 입찰가 산정은 인수되는 구분지상권의 구체적인 범위, 토지 사용에 미치는 제약의 정도, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 고가 산정이 어렵지만, 권리 인수로 인한 가치 하락분을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.