나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3740 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 604-96 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '신영초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2019-07-08) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 260,000,000원)

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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• 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3740 (1)

• 물건 소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 604-96 제3층 제301호

• 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

• 사용 승인일: 2019년 7월 8일

• 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

• 감정가: 263,000,000원

• 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 강제 경매

• 토지 면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

• 건물 면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

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1.1. 입지조건

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• 위치 및 주위 환경: 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '신영초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집 지역으로 주위환경은 보통입니다.

• 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

• 인접 도로 상태: 본건 북동측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

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1.2. 권리분석

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• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

• 말소 기준 권리: 서초세무서장 압류 (2023-07-03)

• 주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (강순자, 2019-07-23)

* 소유권 이전 (사형택, 2024-01-10, 매매)

* 주택 임차권 (을3, 서지수, 보증금 260,000,000원, 전입 2021-12-30, 확정 2021-12-03)

* 압류 (서초세무서장, 2023-07-03) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 2023-08-30)

* 강제 경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원, 2026-02-19)

• 채권자: 주택도시보증공사 (부동산 강제 경매)

• 총 등기부채권액: 1,539,000,000원

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-03

* 대항력: 없음

• 권리분석 요약:

* 임차인 서 는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 본 물건 경매의 채권자이자 임차권 승계인으로 보입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 임차인 서 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이에 따라 매수인은 인수할 보증금이 없습니다.

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1.3. 상권분석

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• 주변 상권: 다세대주택 밀집 지역으로, 생활 편의시설 등은 보통 수준으로 판단됩니다.

• 인근 시세:

* 최근 매매 사례 1: 2026년 7월 3일, 서울 영등포구 대림동 604-33번지, 전용면적 31.76㎡, 1층, 139,200,000원 (1.39억원).

* 최근 매매 사례 2: 2026년 7월 1일, 서울 영등포구 대림동 1111-5번지, 전용면적 31.72㎡, 3층, 53,970,000원 (0.54억원).

* 최근 매매 사례 3: 2026년 7월 1일, 서울 영등포구 대림동 1111-5번지, 전용면적 31.84㎡, 3층, 53,970,000원 (0.54억원).

• 시세 분석:

* 제공된 매매 사례는 본건(604-96번지, 2019년 건축)과 번지, 건축 연도에서 차이가 있습니다. 특히 1111-5번지의 거래가는 본건의 감정가(2.63억원) 및 604-33번지 거래가(1.39억원)와 비교했을 때 매우 낮게 형성되어 있어, 특수 거래이거나 추가적인 확인이 필요한 사례로 보입니다.

* 본건은 2019년식 신축 건물임에도 감정가가 2.63억원으로, 제공된 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

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1.4. 생활정보

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• 주변 편의시설: 신영초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

• 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

• 혐오시설 여부: 제공된 정보에 따르면 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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• HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 임차인 서 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되지만, 해당 절차의 명확한 이행 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

• 토지거래계약에 관한 허가구역: 향후 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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• 본 물건은 2019년 신축으로 건물 상태가 양호하고 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

• 다만, 제공된 인근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 임차인 및 HUG 관련 조건으로 인한 잠재적 분쟁 가능성은 신중하게 고려해야 합니다.

• 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 하려면, 주변 신축 도시형생활주택의 실제 시세 및 임대 현황에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

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1.7. 투자 포인트

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• 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮고 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

• 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 안전한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

• 소형 주택 수요: 도시형생활주택은 1인 가구 및 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준하여 임대 사업에 유리할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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• 감정가: 263,000,000원

• 주변 시세 분석:

* 본건(2019년 건축, 29.70㎡)과 유사한 신축 물건의 실거래가를 확보하지 못했습니다.

* 제공된 1990년, 1994년 건축된 다세대 주택의 실거래가(5,397만원 ~ 13,920만원)는 본건의 감정가(2.63억원) 및 신축 연식과 큰 차이를 보여 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 특히 1111-5번지 사례(5,397만원)는 거래 방식(직거래) 및 건물 상태 등을 고려하더라도 매우 낮은 가격으로, 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

* 604-33번지 사례(1.39억원) 역시 1990년 건축물임을 감안할 때, 본건과의 가격 괴리가 상당합니다.

* 면적당 감정가는 약 885.5만원/㎡로, 제공된 구형 주택들의 면적당 가격(약 170만원/㎡ ~ 440만원/㎡)보다 훨씬 높습니다.

• 시세 추정 및 보수적 접근:

* 본건은 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 감정가가 주변 시세(제공된 데이터 기준) 대비 높게 평가되었습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 관련 조건 이행 여부 등 추가 확인이 필요한 리스크가 존재합니다.

* 따라서, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 184,100,000원 ~ 210,400,000원

* *본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 주변의 신축 도시형생활주택 및 다세대주택의 정확한 시세 조사를 병행해야 합니다. 또한, 2026년 7월의 실거래가 데이터가 현재 시점(2026년 9월)의 가치를 정확히 반영하는지에 대한 검토가 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.