나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3718 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위 치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주 택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 '까치산역(지하철 2호 선, 5호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상 11층 건물 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2021.03.09.) -외벽 : 석재붙임 마감 등, -창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설 비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3718 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제802호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용으로 사용 중)

건축년도: 2021년 3월 9일 사용승인

건물면적: 28.28㎡ (약 8.56평)

토지면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

감정가: 272,000,000원

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 까치산역이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물은 철근콘크리트조 평지붕 지상 11층 건물 내 제8층 제802호(전용 28.28㎡)임.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지는 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2, 5호선 까치산역에 근접한 역세권에 위치함.

주변은 주거용 건물과 상업용 시설이 혼합된 지역으로, 지역 커뮤니티 및 생활 편의시설 이용이 용이한 환경임.

2.2. 교통 접근성

까치산역 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

차량 진출입도 원활한 편임.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리 분석

본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 등이 존재하나, 매각으로 인한 소멸 및 인수 관계는 아래와 같이 분석됨.

주요 임차인 현황은 다음과 같음.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-01

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최중력)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-03

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 승계인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각 진행.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 광명세무서장의 압류(2023-01-20)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

등기부상 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경3718) 또한 말소 예정이며, 주택임차권도 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 없음.

임차인 정 은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

본 건의 핵심은 HUG 인수조건 변경 및 임차인/HUG 승계인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각임. 이 조건이 충족될 경우, 낙찰자는 HUG가 근거한 275,000,000원의 보증금 채무를 인수하지 않게 됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 지하철역을 중심으로 형성된 역세권 상업 및 주거 복합지대에 위치함.

까치산역 인근의 유동인구와 배후 주거단지를 기반으로 활발한 소비 활동이 이루어지는 지역임.

최근 2~3년간 유사 면적(28.1~28.28㎡) 오피스텔 실거래가는 2억 6천 5백만원에서 2억 6천 9백만원 사이에서 형성됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 은행, 다양한 식당 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리함.

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편임.

5.3. 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보상, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

'중요시설물보호지구(공항)' 지정은 있으나, 이는 입지적 특성으로 간주됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 임차인/HUG 승계인의 보증금반환청구권 포기 조건이 본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크임.

이 조건들이 원활히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 법적 절차나 분쟁에 휘말릴 가능성을 배제할 수 없음.

대항력 있는 임차인 정 의 보증금 0원 조건에 대한 최종 확인이 필요함.

6.2. 권리관계 위험

등기부등본 및 관련 자료상 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, HUG 관련 특수 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 철저한 사전 확인이 필수적임.

집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 주택임대차보호법 관련 사항을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 준신축급 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 매력적인 자산임.

다만, HUG 관련 특수 조건 및 복잡한 임차인 관계는 철저한 사전 조사를 요구함.

만약 매각 조건대로 보증금 인수 부담이 발생하지 않는다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 지하철역 초역세권 입지로 임대 수요 및 환금성이 높음.

* 최근 시세 및 감정가를 고려했을 때, 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

* 매각 조건 이행 시 임차보증금 관련 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 265,000,000원 ~ 269,000,000원

감정가: 272,000,000원

본 건은 HUG 관련 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정함.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 260,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 시장가치 및 권리 분석에 기초한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 법원의 판단, HUG 조건 이행 여부 등에 따라 변동될 수 있음.

* 임차인 정 의 대항력 및 보증금 0원 조건, 그리고 HUG 관련 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인은 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.