나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50233 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 249-2 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "삼전역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 ·상업용빌딩, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 남측 및 동측 인근 간선도로(백제고분로, 삼전로)변에 노선 버스정류장 및 전철역(삼전역 : 지하철 9호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층건내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 화강석 붙임 및 측면 벽돌 타일붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호 마감. 복 도 : 데코타일 마감 등, 바 닥 : 타일 마감 등.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차타워설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접도로 대비 등고 ·평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택, 오피스텔, 근생(소매점))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 이 도로를 통하여 남측 및 동측으로 대중교통이 운행하는 "백제고분로, 삼전로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭은 '위너스빌'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50233 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 249-2, 2층 201호

* 건물명칭(통칭): 위너스빌

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 8.74㎡ (약 2.64평)

* 건물면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 잠실동 소재 지하철 9호선 삼전역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무용·상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거지역을 형성하고 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 남측 및 동측 인근 간선도로(백제고분로, 삼전로)변에 노선 버스정류장 및 삼전역(지하철 9호선)이 소재하여 대중교통 여건이 매우 우수합니다.

* 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 백제고분로, 삼전로 등 주요 도로와 연계됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층/지상 8층 건물 중 제2층 제201호입니다.

* 외벽: 화강석 붙임 및 측면 벽돌 타일 붙임 마감.

* 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어 마감, 타일 마감.

* 창호: 하이샷시 창호.

* 토지: 인접 도로 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설(소매점) 등의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

* 본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 24일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 배당신고일자: 2023년 9월 26일

* 대항력: 있음

3.1. 1. 인수 조건

* 등기부등본상 을구 3번 주택임차권(유미진, 275,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 상기 물건명세서상 내용에 따라 임차 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 부담해야 하므로, 실제 인수 금액 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 기타 권리관계

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경50233)입니다.

* 이 외 성동구청, 잠실세무서의 압류 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 275,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 잠실동 249-2번지 일대는 지하철 9호선 삼전역을 중심으로 상업·업무 기능과 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 다양한 업무 시설과 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수요와 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 역세권의 우수한 접근성과 지역 내 편의시설 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 삼전역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 및 버스 노선이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 물건지 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 롯데월드, 석촌호수 등 대형 상업 및 문화 시설도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 주거 환경: 상업 및 업무 지역에 인접해 있으나, 주거 시설도 함께 발달하여 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 가장 중요한 리스크로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 큰 금액의 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 배당 현황 및 임차인과의 협의 가능성 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한:

* 과밀억제권역 및 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 해당합니다.

* 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 건축물의 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 외국인 등)에 따라 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (현재 시점의 지정 해제 여부 확인 필요)

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 속합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 잠실동, 지하철 9호선 삼전역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 가치와 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크로 작용하며, 이는 입찰 전 반드시 면밀한 검토와 분석이 필요한 부분입니다.

* 주변 상권 및 주거 환경이 발달하여 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대해볼 수 있으나, 인수 조건으로 인한 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 삼전역(9호선) 인근으로 직주근접 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 송파구 잠실동 일대는 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 오피스텔뿐만 아니라 근린생활시설(소매점) 용도로도 일부 활용 가능한 건물 구성입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 주요 인수 금액 (임차인 보증금): 275,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 따라서, 낙찰자가 실질적으로 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + 미배당 보증금'이 됩니다.

* 감정가가 276,000,000원이고 인수해야 할 임차 보증금이 275,000,000원이라는 점을 고려할 때, 본 건의 경우 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액은 매우 적거나 없을 수도 있습니다 (보증금 전액 배당 시).

* 그러나, 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 최소한 감정가에 준하는 총액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려해야 합니다.

* 현재 시세를 정확히 파악하기 어려운 상황이나, 일반적인 부동산 경매 분석에 따라 감정가를 기준으로 본다면, 임차 보증금을 고려한 실질적인 '입찰가'는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 약 1,000,000원 내외부터 시작할 수 있습니다.

* 이는 보수적인 관점이며, 실제 시장 가치 및 경쟁 상황에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 총 인수 비용이 감정가(276,000,000원)를 크게 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있으며, 이를 고려한 예상 입찰가는 1,000,000원 ~ 5,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 임차인의 배당률 예상치, 그리고 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.