나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50225 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2026.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 건물 내 제11층 제1101호로서 (사용승인일자: 2021. 4. 23.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택/원룸형으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50225 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층1101호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 235,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

토지지분: 7.4㎡ (약 2.24평)

건물면적: 14.07㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.0675㎡ (약 4.25평)

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일자: 2021년 4월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건축물 정보

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 건물 내 제11층 제1101호입니다.

외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본 건 토지는 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설)로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합) 구역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2025-03-10), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)에 해당합니다.

과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15, 대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 총 채권액은 2,190,600,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 공유자전원지분전부이전 (매매) (갑4)

* 주택임차권 (을1, 송지현, 248,850,000원)

* 압류 (강동세무서장) (갑5, 말소기준권리)

* 가압류 (주택도시보증공사) (갑6, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사) (갑7, 말소)

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 송지현 (주택도시보증공사)

보증금: 248,850,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-20

확정일자: 2022-06-27

배당신고일자: 2023-08-25

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 20일 접수된 강동세무서장의 압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(송지현)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 예상됩니다. 다만, 원룸형 도시형생활주택으로 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터 상의 주변 건물 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 성내동 224-20번지 퀸스빌(다세대, 59.19㎡) 2억 8,000만원.

* 2026년 5월, 성내동 464-13번지 한성올림픽파크아파트(연립, 40.512㎡) 4억 1,500만원.

* 2026년 5월, 성내동 382번지 타워파크주택(A동)(다세대, 29.81㎡) 3억 1,500만원.

이는 본 건과 면적 및 건축 연도가 상이한 사례로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본 건의 전용면적(약 4.25평) 대비 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

남서측 인근에 성일초등학교가 위치하며, 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

5.2. 건물 설비 내역

본 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 가능한 권리 (임차권)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(송지현)이 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. (보증금: 248,850,000원)

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 별도의 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 강동구청역 인근에 위치하여 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 약 4.25평의 매우 작은 면적에 대한 감정가(2억 3,500만원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 무엇보다 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 4,885만원 전액 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소이며, 이로 인해 실제 인수 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 내외부 상태 양호

* 지하철 8호선 강동구청역 인근 역세권 입지

* 도시형생활주택으로 소형 주거 상품의 수요 존재 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 235,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(248,850,000원)을 전액 인수해야 할 경우, 매수인의 실제 총 부담액은 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 임차인의 배당 여부 및 금액을 정확히 확인하는 것이 중요하며, 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 예상 입찰가는 감정가 이하로 보수적으로 책정해야 합니다.

인수 보증금을 제외하고 계산했을 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80~90% 수준인 188,000,000원 ~ 211,500,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

단, 이는 임차인의 보증금 인수액이 최소화되거나 배당으로 전부 해결될 경우를 가정한 것이며, 실제 인수액에 따라 총 매수 비용이 크게 달라질 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.