나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50209 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태일 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 '강동역' 북측 인근에 위치하는 에스 아이팰리스 제7층 제707호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시 설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '강동역'이 소재하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제7층 제707호로서, (사용승인일 : 2020.10.14) 외벽 : 드라이비트 및 일부 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 8m 내외, 북서측 방향 및 북동측 방향으로 노폭 약 4m 내 외의포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2026타경50209 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층 707호에 소재하고 있습니다.

건물은 2020년 10월 14일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다.

본 물건은 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

감정가는 215,000,000원입니다.

토지 면적은 5.70㎡ (약 1.72평)이며, 건물 면적은 18.08㎡ (약 5.47평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

집합건물 표제부상 건물명은 에스아이팰리스이며, 총 64세대로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등입니다.

본 물건의 주소는 서울특별시 강동구 진황도로27길 23 (천호동)입니다.

2.2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 강동역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 20일 접수된 강동세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1, 2020-10-23)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2020-11-13)

* 주택임차권 (을1, 2023-08-21, 권리자: 김윤섭, 금액: 215,000,000원). 해당 권리는 말소 예정이나, 아래 '잠재적 리스크' 항목에서 상세히 설명됩니다.

* 공유자전원지분전부이전 (갑4, 2020-11-18, 매매)

* 압류 (갑5, 2023-09-20, 강동세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑6, 2026-02-09, 채권자: 주택도시보증공사) - 본 경매 개시 결정

2.4. 상권분석

본 물건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업적 이용 가치도 높습니다.

2.5. 생활정보

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기계식 주차장 시설도 구비되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 본 건에는 주택도시보증공사(김 ) 명의의 주택임차권(을1, 2023.08.21. 접수)이 있습니다. 해당 임차인은 2020년 11월 18일 전입하였고, 보증금은 215,000,000원이며, 대항력을 보유하고 있습니다.

* 임차보증금 인수 가능성: 물건명세서상, 해당 임차권은 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 내부 확인 제한: 현재 임대관계가 불명확하며, 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 실제 이용 상태와 내부 구조를 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

따라서, 임차인의 배당 현황을 철저히 분석하고, 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 인접으로 탁월한 교통 환경 제공.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 자산 가치 유지 및 임대 수요 확보에 유리.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 주택가, 공원 등 입지로 인한 편의성.

2.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 215,000,000원으로, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금 전액이 배당되는 것을 전제로 하거나, 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

인수 보증금 리스크를 감안하여, 안전한 투자를 위해서는 215,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 임차인 배당 현황, 낙찰 후 예상되는 실질적 부담액, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.