나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3661 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2019.06.10.) 외벽 : 패널 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 "업무시설 및 연립주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3661 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제6층 제602호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 6.30㎡ (약 1.90평)

건물면적: 26.74㎡ (약 8.09평)

토지지분: 6.30㎡ (약 1.90평)

건물지분: 26.74㎡ (약 8.09평)

건축물 용도: 업무시설, 연립주택 (집합건축물대장상)

사용승인일: 2019년 6월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조

1.3. 감정평가 요약

감정가: 252,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

주택임차권 (을1, 홍지은, 250,000,000원)이 등기되었으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

다수의 압류 및 가압류 (송파세무서, 국민건강보험공단, 영등포구, 소상공인시장진흥공단, 금천구, 송파구 등)가 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

본건 강제경매 개시 결정 (채권자: 주택도시보증공사) 등기(갑17)가 말소기준권리입니다.

토지 별도등기 (구분지상권설정등기, 2018.12.18.)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (홍지은)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 2일

확정일자: 2021년 5월 31일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (임차권 등기 말소 조건부 매각)

*주의: 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 대항력이 없으므로 일반적인 매각 절차에 따라 말소될 권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 등기부 을구 7번의 구분지상권설정등기(2018년 12월 18일, 제243946호)는 매각으로 소멸되지 않습니다. 따라서 본 물건을 매수 시 해당 구분지상권의 영향을 받을 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 존재하는 압류, 가압류, 임차권 등기, 그리고 본건 경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

임차인 홍 의 임차권 등기(을1) 역시 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 영등포역 상권 및 당산역 상권과 인접해 있어 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 이용이 편리합니다.

반경 1km 이내에 홈플러스, CGV, 롯데백화점 등 대형 편의시설이 다수 위치하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

본건과 동일 건물(루브르씨티) 내 유사 면적(26.5㎡ ~ 28.73㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 5월 ~ 8월 사이에 230,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에 거래되었습니다.

평균 거래가는 약 240,330,000원이며, 면적당 평균가는 약 8,589,798원/㎡입니다.

본건의 전용면적 26.74㎡ (약 8.09평)을 고려할 때, 현 시세 기준으로 약 229,700,000원 ~ 236,900,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 252,000,000원은 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근으로 다수의 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

반경 1km 내 영등포시장, 타임스퀘어 등 대규모 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울영동초등학교가 위치하며, 영동중학교, 양화중학교, 당산서중학교, 영신고등학교 등 다수의 학교가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

토지 등기부상 구분지상권설정등기가 매각으로 소멸되지 않아, 해당 권리의 내용 및 본건 건물 이용에 미치는 영향을 면밀히 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 내용에 따라, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 조건부이므로, 잔금 납부 전 최종 조건을 재확인해야 합니다. (다만, 대항력 없음 및 말소 예정으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

6.2. 기타 리스크

본건은 오피스텔로, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항(가축사육제한, 건축법상 높이 제한, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

최근 매매 사례의 거래 시점(2025년 5~8월)과 현재 시점(2026년 9월) 간의 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

등기부상 복수의 권리가 존재하나, 대부분 말소 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지 별도등기인 구분지상권의 정확한 내용 확인이 필요하며, HUG 인수조건의 최종 이행 여부를 잔금 납부 전까지 확인하는 것이 중요합니다.

실제 현장 확인을 통해 물건의 상태를 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 토지 별도등기 내용을 정확히 확인한 후 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지 및 신축 건물로 향후 가치 상승 기대

말소 예정 권리 다수, 임차인 관련 인수 부담 적음 (단, 토지 구분지상권 별도 확인 필요)

영등포 지역 개발 호재 및 풍부한 생활 인프라

실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

최근 매매가: 230,000,000원 ~ 255,000,000원 (유사 면적 기준)

본 건 전용면적 26.74㎡ 기준 시가 추정치: 약 229,700,000원 ~ 236,900,000원

인수되는 보증금: 0원 (단, 토지 구분지상권에 대한 추가 확인 필요)

종합적인 권리 분석 및 시세, 물건 상태 등을 고려하여 235,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 낙찰 가능성 및 투자 수익률을 고려한 금액이며, 실제 투자 결정 시에는 법원 현황 조사, 추가 시세 조사, 전문가와 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

최소 희망가: 220,000,000원 (감정가의 약 87%)

적정 입찰가: 235,000,000원 (감정가의 약 93%, 최근 시세 범위 내)

상한가: 245,000,000원 (최근 고가 거래 사례 및 감정가 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.