나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3703 [1] 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셌 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 ‘염창역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '염창역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 8층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2012.10.18) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3703 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

건물면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 ‘염창역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 ‘염창역’이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조 및 상태: 본건은 2012년 10월 18일 사용 승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 8층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용상태: 본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 장방형 토지로서 업무용 건부지로 이용 중이며, 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(2025년 5월 8일 접수)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸됩니다. 별도로 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

선순위 임차권 및 보증금:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 특별 매각 조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

기타 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위 임차권이 존재하나 대항력은 없으며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 형태: 본건이 소재한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 9호선 염창역을 이용하는 직장인 및 주변 거주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

최근 매매가 동향:

* 2024년 3월 18일: 110,000,000원 (18.14㎡)

* 2024년 1월 22일: 105,000,000원 (18.14㎡)

* 2025년 2월 22일: 100,000,000원 (18.14㎡)

제공된 최근 매매 자료를 보면, 동일 면적(18.14㎡) 기준 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 가장 최근 거래는 2025년 2월 22일에 100,000,000원에 이루어졌습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 본건 상세 정보에 포함되어 있지 않으나, 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 고려할 때 학군 등은 보통 수준일 것으로 예상됩니다. (추가 조사를 통해 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

특수 매각조건: 임차인 보증금 반환채권 승계인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계는 비교적 명확하나, 매각 조건의 이행 여부 및 절차 진행에 대한 주의가 필요합니다.

미상 임대관계: 현재 임대 관계는 미상으로, 공실 가능성이 존재합니다. 입찰 전 현장 방문 등을 통해 실제 임대 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 모든 투자에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

지역 지구 제한: 본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동의 역세권 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 기본적인 입지 조건과 교통 환경이 양호한 편입니다. 특히, 인수해야 할 임차보증금이 0원이며, 선순위 임차권의 대항력이 없어 권리 분석이 비교적 명확하다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 주변 지역의 유사 물건 거래가격을 고려할 때 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 미상 임대관계 및 복잡한 토지이용계획 등의 잠재적 리스크 요인도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

강점:

* 서울 지하철 9호선 염창역 인근의 역세권 입지

* 18.14㎡의 소형 면적으로 투자 및 관리가 용이

* 인수 보증금 0원으로 추가 자금 부담 없음

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득 가능

기회:

* 역세권 개발 및 지역 가치 상승 잠재력

* 소형 오피스텔은 임대 수요 꾸준

* 주변 개발 계획에 따른 시세 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

* 감정가: 100,000,000원

* 최근 매매가: 100,000,000원 ~ 110,000,000원 (2024년~2025년)

* 인수 보증금: 0원

제공된 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 인수 보증금이 없으므로, 실제 투자금은 입찰가와 법적 부대 비용으로 한정됩니다.

제시 가격: 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 낙찰 가능성을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.