나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3677 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "광영여자고등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제10층 중 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2022.08.04) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 석재붙임마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, "오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 유경환의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3677 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제9층 제902호

용도: 오피스텔

감정가: 303,000,000원

토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.37㎡ (약 3.14평)

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.81㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 8월 4일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 인근에 광영여자고등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3677), 접수일자 2026-02-11.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (유경환 승계인): 보증금 314,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2024-04-25, 확정일자 2024-04-01, 배당신고일자 2025-05-15. 등기부상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 조성빈: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-11-27. 대항력은 있으나 금전적 부담은 없습니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단 압류 (말소 예정).

* 권리분석 요약: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 유경환의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 합니다. 이를 조건으로 매각이 진행되므로, 특별한 이변이 없는 한 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동, 광영여자고등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 유동인구 및 배후수요: 학교 및 주거 지역 인근으로 안정적인 유동인구와 배후수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 광영여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 남서측으로 넓은 도로와 접하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

* 건축물 정보: 2022년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물(오피스텔)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행해야 매각으로 인한 임차인 관련 채무 부담이 없습니다. 매수인으로서는 HUG의 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 다수의 법률에 따른 제한(예: 공항소음, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 시설: 현재 공개된 정보상 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 일괄매각 대상이며 권리관계가 비교적 명확합니다. 임차인 관련 복잡한 조건이 있으나, 매각 조건에 따라 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 학교가 인접하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 분석이 용이하며, 향후 건물 운영에 유리합니다.

* 임차인 리스크 해소 가능성: HUG의 조건 이행 시 보증금 인수 부담이 없어 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적의 거래가 2024년 11월 31,900만원(8층), 2025년 7월 29,900만원(5층), 2026년 6월 29,900만원(7층)에 이루어졌습니다. 본건은 9층으로, 최근 거래가 중 최고가인 8층의 31,900만원 수준에서 소폭 조정되거나, 최근 거래가 하락 추세를 반영하여 29,900만원에서 31,000만원 사이로 시세가 형성될 것으로 보입니다. 감정가는 30,300만원입니다.

* 인수 보증금: HUG 보증금 314,000,000원은 매각 조건에 따라 매수인에게 인수되지 않는 것으로 판단되므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 예상 입찰가: 현재 시세와 감정가, 그리고 HUG 보증금 미인수 조건을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 305,000,000원에서 315,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.