나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3734 [1] 서울특별시 구로구 오류동 342 영풍마드레빌아파트 제101동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철1호선 "오류동역" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(오류동역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 지상18층건내 제3층 제304호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인트 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 중로, 남측으로는 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3734 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 342 영풍마드레빌아파트 제101동 제3층 제304호

용도: 아파트

감정가: 721,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.76㎡ (약 11.72평)

건물면적: 84.74㎡ (약 25.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 84.741㎡

아파트 총면적: 49793.06㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 지하철 1호선 오류동역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측과 동측으로는 중로, 남측으로는 소로와 접하고 있어 도로 이용성이 좋습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트 구조 경량철골 경사지붕으로 이루어진 지상 18층 건물 중 제3층 제304호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인트 마감이며, 창호는 새시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 부정형의 형상으로 아파트 단지의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 말소기준권리인 국민은행의 근저당(2021년 12월 2일)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

전입일자: 2022-08-26

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 채

전입일자: 2021-05-28

확정일자: 2021-05-28

배당신고일자: 2026-03-17

보증금: 550,000,000원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고:

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021-12-02, 174,000,000원)

본 건의 경우, '채 ' 임차인은 대항력이 있으므로, 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금 550,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 배당 과정을 통해 임차 보증금이 전부 변제되거나 다른 인수 조건이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 물건은 오류동역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 주변에 다양한 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 그리고 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 시세 동향 (매매/전월세)

최근 아파트 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.74㎡)의 영풍마드레빌 아파트 매매가는 2026년 5월 789,000,000원, 2026년 6월 791,500,000원, 2026년 7월 802,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

최근 전월세 계약 정보를 보면, 2026년 4월에는 보증금 5,000만원에 월세 15.5만원, 보증금 5,200만원에 월세 0원 계약이 있었으며, 2026년 6월에는 보증금 3,200만원에 월세 0원 계약이 있었습니다.

현재 감정가는 721,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 있어 생활이 편리하며, 학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 학군 정보는 교육청 확인 필요)

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 오류동 영풍마드레빌

준공년월: 2002년 7월 29일

총 동수: 12동

총 세대수: 627세대

최고층: 24층

주차대수: 총 75대 (지상 35대, 지하 19대 - *제공된 총 주차대수 정보에 일부 누락이 있을 수 있습니다. 상세 주차 대수는 단지 관리사무소 확인 필요.*)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화 물건이며, '대항력 있는 임차인(채 )'이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 보증금 550,000,000원이 인수될 경우, 실제 총 매입 비용이 높아질 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 고려할 때, 배당으로 변제되거나 명도를 통해 해결될 가능성도 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한사항

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 준공업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (제2종일반주거지역 7층 이하 규정은 본 건 아파트의 최고 18층과는 상이하므로, 관련 법규 적용 시 전문가의 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 오류동역 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 명확히 확인되어야 하므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 오류동역 역세권 아파트로, 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로, 시세 상승 시 투자 가치가 높습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고 802,000,000원을 고려하고, 대항력 있는 임차인의 보증금(550,000,000원)이 인수되지 않고 배당을 통해 해결된다는 전제 하에, 감정가(721,000,000원)와 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 790,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (단, 임차인 명도 비용 및 기타 부대 비용 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.