나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3730 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 464 현우빌라 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉1동주민센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2002.12.20.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역(자세한사항은주택과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m)(지반+건축+ 옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 정비구역 <도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅳ.기타 참고사항 참고.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3730 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 464 현우빌라 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 261,800,000원

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

건물면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

제시외 건물면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉1동주민센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됨.

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 사용승인일은 2002년 12월 20일임. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 창호는 샷시창호로 구성되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 한국씨티은행 가압류 (2023-06-15 접수)

주요 권리내역:

* 소유권: 강우석 (2019년 1월 21일 매매로 소유권 이전)

* 선순위 임차권: 강성준 (을구 7번, 2025년 3월 14일 등기 접수, 180,000,000원). 전입일자 2021년 7월 15일, 확정일자 2021년 6월 11일. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임.

* 기타 권리: 한국씨티은행, 페퍼저축은행 가압류 등은 말소기준권리인 한국씨티은행 가압류에 의해 매각으로 소멸 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 강성준

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-15

확정일자: 2021-06-11

대항력: 있음

비고: 매수인에게 인수되는 보증금이므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함.

* 임차인: 김영미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-15

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이므로 매수인이 인수하는 금전적 부담은 없음. 다만, 대항력 보유 사유에 대한 추가적인 확인이 필요함.

인수 보증금 합계: 180,000,000원 (강성준 임차인의 보증금)

4. 상권분석

주변 이용 현황: 본건은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하며, 주거지역으로서의 기본적인 상권이 형성되어 있음.

건축물 정보:

* 건물명: 현우빌라

* 건축년도: 2002년 12월 20일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물

* 총 연면적: 약 431.52㎡ (약 130.55평)

* 토지 면적: 약 210.9㎡ (약 63.79평)

주변 시세 분석 (2026년 7월 기준):

* 최근 매매 사례 1 (동일 건물 추정, 365-4번지): 2026년 7월 7일 거래, 4층, 전용면적 58.32㎡(약 17.64평), 거래가 210,000,000원.

* 최근 매매 사례 2 (유사 건물, 330-8번지): 2026년 7월 1일 거래, 4층, 전용면적 51.48㎡(약 15.57평), 거래가 250,000,000원.

* 최근 매매 사례 3 (구축 건물, 342-1번지): 2026년 7월 1일 거래, 3층, 전용면적 41.52㎡(약 12.56평), 거래가 139,500,000원.

시세 분석: 본건 건물면적(44.47㎡, 약 13.45평)과 비교 시, 2002년 준공된 유사 건물의 전용면적 기준 최근 매매가는 2.1억 원에서 2.5억 원 수준에서 형성되고 있음을 알 수 있음. 본건 감정가 2.62억 원은 최근 유사 면적 건물의 매매가 상단에 근접하거나 약간 상회하는 수준임.

5. 생활정보

주변 시설: '개봉1동주민센터'가 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설, 상점, 병원 등 이용 가능.

교육 환경: 주변 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 법규 확인 필요.

교통: 인근 노선버스정류장을 이용한 대중교통 접근성 양호.

주차: 건물 내 옥외 주차장(6대) 보유.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 강성준 임차인의 보증금 180,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 인수 금액을 고려한 입찰가 산정 필수.

제시외 건물: 19.00㎡ (약 5.75평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 관련 법규 위반 여부, 철거 비용, 원상복구 비용 등을 사전에 검토해야 함.

도시계획 및 규제: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 매매 시 각종 제한 사항이 발생할 수 있음. 특히 토지거래계약허가구역 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 확인 및 규제 내용 숙지 필요.

특이 임차인: 김영미 임차인은 보증금 0원임에도 대항력이 있다고 명시되어 있어, 해당 관계에 대한 추가적인 사실관계 확인이 요구됨.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과로는 특정 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 구로구 개봉동 일대의 개발 계획 및 도시계획 정보를 추가로 확인하여 잠재적 이슈 발생 가능성을 검토할 필요가 있음. (참고: 서울시 외곽 지역의 기피시설(소각장, 하수처리장 등)이 경기도 등 타 지역에 위치하거나, 과거 시설 이전 논의 등이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설이 언급되지는 않음).

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 2002년에 건축되어 연식이 있으나 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편임.

가장 중요한 권리사항은 매수인이 인수해야 하는 1억 8천만 원의 선순위 임차보증금이 있다는 점이며, 이는 투자 수익률 산정에 결정적인 영향을 미침.

제시외 건물 포함 매각 조건과 다양한 도시계획 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

향후 재건축 또는 리모델링 가능성 검토 (단, 다양한 도시계획 규제로 인한 사업성 면밀 분석 필요).

매수인이 인수해야 하는 임차보증금 1.8억 원을 고려하여 총 투자 비용을 정확히 산출하고, 이를 바탕으로 안정적인 투자 수익 확보.

주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성 주시.

9. 예상 입찰가

감정가: 261,800,000원

인수 보증금 (강성준): 180,000,000원

주변 유사 건물 매매가 (4층, 51.48㎡ ~ 58.32㎡): 210,000,000원 ~ 250,000,000원

본건 건물 면적 (44.47㎡) 및 감정가, 인수 보증금을 고려할 때, 순수 건물 가치를 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 가정하면 총 투자 비용은 230,000,000원 ~ 250,000,000원이 됨.

안정적인 수익률 확보 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

이는 인수 보증금을 제외한 건물 가치에 대한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 수리 비용, 취득세 등 제반 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.