나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3758 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 "2·5호선 까치산역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상16층(사용승인일:2019.08.01) 내 제3층 제305호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, "근린생활시설 및 업무시설" 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 화곡동 935-15 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) (2) 화곡동 935-20 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 935-15에 위치한 '골든라인씨티' 오피스텔 제3층 제305호입니다.

건물은 2019년 8월 1일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 16층 규모입니다.

본건 전유 부분의 면적은 29.99㎡(약 9.07평)이며, 총 95실 중 하나입니다.

3. 2.2. 토지 정보

토지 면적은 7.75㎡(약 2.34평)이며, 토지 지분은 7.746㎡(약 2.34평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

4. 2.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

5. 입지조건

6. 2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

7. 2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 '2, 5호선 까치산역'과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

8. 2.3. 인접 도로

건물 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

9. 권리분석

10. 3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2025년 2월 13일에 접수된 금천세무서의 압류(갑3)입니다.

집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권 등기 내역이 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

11. 3.2. 임차인 현황 (HUG 인수조건 변경)

주택도시보증공사(김영국) 임차인이 등록되어 있으며, 보증금 227,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 9월 15일, 확정일자 2021년 8월 9일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 주택임차권 등기는 말소되었습니다.

특별매각조건으로 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

12. 3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 2월 13일자 금천세무서 압류(갑3)입니다.

등기부상 권리들은 말소기준권리 이후의 것들은 모두 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

13. 상권 및 생활정보

14. 4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

15. 4.2. 건물 설비

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

16. 잠재적 리스크

17. 5.1. 임차인 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 관련 조건 및 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

18. 5.2. 지역 규제 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 일부 존재합니다 (2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31).

* 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역 지정은 김포공항과 인접해 있어 항공기 소음 및 관련 규제(예: 건축물 높이 제한)에 영향을 받을 수 있습니다.

19. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 준공)이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 위험이 제로인 점은 큰 장점입니다. 다만, 공항 관련 규제 지역에 속해 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 이에 대한 고려가 필요합니다.

20. 투자 포인트

* 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 권리: HUG 인수조건 변경 및 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 가격: 감정가 224,000,000원 대비 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정 가능.

21. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 감정가 224,000,000원입니다.

KB부동산 및 관련 시세 정보를 종합한 결과, 본 건과 유사한 면적(29.99㎡)의 오피스텔 실거래가 및 매물 시세는 2억 1천만원대에서 2억 3천만원대 사이로 파악됩니다.

다만, 본건은 HUG의 강제경매로 진행되며, 임차인의 보증금 227,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않도록 조건이 명시되어 있습니다.

이러한 점들을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다.

잠재적 리스크(항공기 소음 등)와 더불어, 최신 시장 동향 및 경매 참여자들의 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.