나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3713 [1] 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔. 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상가지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선, 5호 선 "까치산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2022.03.23) 외벽: 고벽돌 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)(방2, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 발코니, 실외기실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필 일단 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 202 5.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3713 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제5층 제501호 (도로명: 서울특별시 양천구 곰달래로14길 13, 5층 501호)

* 건물 종류: 다세대주택

* 토지 면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

* 건물 면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 감정가: 311,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로 접근성: 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 등기부등본상 가장 먼저 등기된 압류 권리인 강서세무서장의 압류 (2023.02.15)이며, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2022.03.29)

* 소유권이전 (2022.04.28)

* 주택임차권 (박순임, 2023.09.26 등기, 365,000,000원, 말소)

* 압류 (강서세무서장, 영등포세무서장, 금천세무서장 - 모두 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.13 등기, 365,000,000원, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-04-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 말소 예정이며, 매수인에게 대항할 수 없습니다.

* 임차인: 정혜빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 없습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 등기사항을 통해 최종 확인 필요)

* 인수 보증금: 0원 (본건 매각 시 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 공동주택(다세대주택)이 주를 이루는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

* 인근 부동산 거래 동향:

* 주변 다세대주택 거래 사례를 보면, 2017년식 52.41㎡ 면적의 '효성쉐르빌'이 302,000,000원에, 2019년식 55.56㎡ 면적의 '수명산시그니처'가 329,000,000원에 각각 실거래되었습니다.

* 본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 주변 거래 사례보다 연식은 최신이나 면적은 더 작습니다. 이는 소형 신축 주택에 대한 수요가 반영될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 단독주택건물 내 지상 6층 중 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2022년 03월 23일입니다.

* 이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 발코니, 실외기실, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로 권리 관계는 명확하나, 조건 이행 여부 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)에 포함되어 있어, 향후 매수인의 자격 및 거래 시 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 본건 인근에 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 1,100만원이며, 주변 유사 연식의 더 넓은 면적의 다세대주택들이 3억 2천만원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 가장 큰 이점은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없다는 점이며, 이는 매수인의 초기 자금 부담을 크게 줄여줍니다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 같은 일부 제한사항은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 하자 발생 가능성이 낮고 최신 건축 기준을 적용받았습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: HUG 인수조건 및 '대항력 없음'으로 명시된 임차인 현황으로 인해, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가와 비교 시, 신축 프리미엄을 고려했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차보증금 인수 부담이 전혀 없고(0원), 2022년 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 311,000,000원이며, 주변 2017~2019년식 다세대주택이 302,000,000원에서 329,000,000원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 신축 연식을 고려하면 감정가 수준 또는 소폭 상승한 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰 전 최종 시세 변동 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.