나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3739 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1051-16 골드클래스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 골드클래스 제2층 제202호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상5층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.05.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간:(최초)제한공고(고시)일로 부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구 <주차장법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3739 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1051-16 골드클래스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2019년 5월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가액

감정가: 315,000,000원

1.5. 특이사항

정비구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 2필지가 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본 건 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024.02.14. 기준 2년), 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 건축 및 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 서초세무서장의 압류 (갑7, 2023.08.22.)

등기부채권 총액: 1,552,000,000원

주요 권리 사항:

* 소유권이전 (사형택)

* 주택임차권 (조세은, 보증금 273,000,000원, 말소예정)

* 압류 (서초세무서장, 말소기준권리)

* 가압류 (주택도시보증공사, 말소예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 본 경매 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조세은)

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 27일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 없음 (본 경매에서 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하지 않음)

* 비고: 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 매각 진행됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차보증금은 매각으로 소멸되거나, 임차인이 대항력 포기 조건에 동의하여 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

본 건과 유사한 지역의 최근 다세대주택 및 연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적, 건축연도, 층수 등에 따라 가격 차이가 존재합니다.

* 2026년 5월 거래: 2017년식, 53.72㎡(약 16.25평) 다세대주택이 440,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2707만원)

* 2026년 5월 거래: 2023년식, 29.87㎡(약 9.04평) 다세대주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3595만원)

* 2026년 5월 거래: 2012년식, 21.99㎡(약 6.65평) 연립주택이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2104만원)

4.2. 시세 동향

본 건은 전용면적 29.96㎡(약 9.06평)의 다세대주택으로, 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 유사 면적의 2023년식 신축 다세대주택이 325,000,000원(평당 약 3595만원)에 거래된 사례를 볼 때, 본 건의 감정가 315,000,000원(평당 약 3475만원)은 현재 시세와 유사하거나 소폭 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건 인근에 독산초등학교가 소재하고 있어 학군 이용이 편리합니다. (※ 교육환경보호구역에 해당하므로 서울시남부교육지원청에 확인 요망)

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

본 건이 위치한 독산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한 구역

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있으며, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 임차권 승계 및 보증금 반환 등에 대한 조건이 명시되어 있으므로, 매각물건명세서를 통해 특별매각조건을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

본 건 소재지 인근 지역을 조사한 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 토지 이용 계획 상 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 장애물 제한표면 구역 등이 포함되어 있어 관련 규제 사항을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 최근 거래 사례와 비교했을 때 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 긍정적인 요소입니다. 다만, 여러 지역 제한 사항 및 HUG 관련 특별 매각조건 등은 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상

* 유사 면적의 신축 다세대주택 거래 사례 대비 경쟁력 있는 감정가

* 임차인의 대항력 없음 및 보증금 미인수 조건으로 권리관계 명확

* 독산동 지역의 꾸준한 주거 수요

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 315,000,000원이며, 유사 면적 및 신축 연도의 다세대주택 매매 사례(325,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 비교적 명확하므로, 입찰 참여 시 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세와 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 특이사항(정비구역, HUG 조건 등)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.