나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3698 [1] 서울특별시 양천구 신월동 109-12 제이케이시그니처 제101동 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 까치산역(2호선 , 5호선)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제101동 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2022.03.11) 외벽: 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대)"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 자주식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 "정방형"의 토지로서, 현황 도시형생활주택 (단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3698 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 109-12 JK시그니처 제101동 제6층 제603호

주소(도로명): 서울특별시 양천구 곰달래로5길 40 (신월동)

1.2. 건물정보

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

사용승인일: 2022년 03월 11일

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

층수: 6층 건물 중 6층

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축물대장 요약: 해당 건물은 총 6층 규모이며, 본건은 6층에 위치합니다. 총 주차 대수는 16대이며, 이 중 자주식 주차는 9대(198.42㎡), 자동식 주차는 7대(87.5㎡)입니다. 공동주택으로 총 28세대가 거주 중입니다.

1.3. 토지정보

토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

토지지분: 18.181㎡ (약 5.50평)

토지형상및이용상태: 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획및제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (다수 지정), 도시관리계획 입안중.

1.4. 매각정보

감정가: 332,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

작성일: 2026년 09월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동주민센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 26일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 05일

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 25일

확정일자: 2022년 03월 25일

배당신고일자: 2024년 04월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(주식회사제이앤케이건설, 2022.03.16) 후 소유권이전(박일성, 2022.04.08)되었으며, 주택임차권(이주연, 320,000,000원, 2022.03.25 전입/확정)이 등기되었으나 말소 예정입니다. 말소기준권리인 압류(계양세무서장, 2023.06.28) 이후 여러 건의 압류(서울특별시강서구, 부천세무서장) 및 강제경매(주택도시보증공사, 320,000,000원, 2026.02.13)가 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 320,000,000원입니다.

3.3. 인수/소멸권리

말소기준권리는 2023년 06월 28일 접수된 계양세무서장의 압류입니다. 을구의 주택임차권 및 모든 갑구의 권리들은 말소기준권리보다 늦거나 동시에 말소 대상에 해당하므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

본건은 2022년 3월 사용승인된 신축 건물인 JK시그니처에 속해 있습니다. 제공된 주변 매매 정보 중 2017년과 2019년에 건축된 다세대 주택의 거래 사례를 참고할 때, 해당 건물들의 전용면적(52.41㎡~55.56㎡)당 거래 금액은 약 57.6만원/㎡~59.2만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 전용면적(29.90㎡)에 단순 적용 시 약 1.7억원~1.8억원 수준의 시세로 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 3.32억원으로, 추정 시세보다 약 1.5억원 이상 높게 형성되어 있습니다. 본건과 같이 신축이면서 소형 면적의 주택은 일반 다세대 주택보다 단위 면적당 가격이 높을 수 있으나, 감정가와 추정 시세 간 큰 격차가 존재합니다.

4.2. 예상입찰가산정

본건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각입니다. 이는 HUG가 보증금 3.2억원을 매수인에게 요구하지 않는다는 의미로 해석됩니다. 임차인 현황에서도 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG의 임차권 또한 말소 대상입니다. 따라서 매수인은 HUG의 보증금 3.2억원에 대한 인수 부담이 없습니다. 주변 시세로는 약 1.7억~1.8억원 수준으로 추정되나, 감정가는 3.32억원입니다. HUG 인수 조건이 확정적이라면, 매수인의 실질적인 인수 부담은 낮아집니다. 그러나 감정가와 실질 시세 간의 괴리가 상당하므로, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가의 85%~95% 수준인 약 2.82억원~3.15억원 범위를 고려하되, HUG 조건의 확실성 및 향후 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건은 '신월1동주민센터' 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 버스 정류장 등 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 혐오시설유무

주변 지도 검색 결과, 본건 소재지(서울특별시 양천구 신월동 109-12) 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 주를 이루는 환경입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 3.2억원에 대한 매수인에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 법적 효력 및 확실성을 다시 한번 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차 관계에 대한 정보가 불분명한 점은 입찰 전 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시관리계획 입안 중이며, 다양한 조건의 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타확인사항

* 건축물 하자: 2022년 신축 건물이지만, 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 3.32억원과 주변 시세 추정치(1.7~1.8억원) 간의 큰 차이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택(JK시그니처)으로, 역세권에 위치하고 있습니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 보증금 3.2억원을 인수하지 않는다는 조건으로 매각되어, 매수인의 실질적인 인수 부담이 없다는 점입니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(3.32억원)와 주변 유사 부동산의 추정 시세(1.7~1.8억원) 간 상당한 격차가 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 요소를 충분히 고려해야 합니다. 토지이용계획상 도시관리계획 입안 중이거나 허가구역으로 지정된 점은 향후 변동성을 내포합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 보증금 3.2억원 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인근 역세권 입지입니다.

* 도시형생활주택으로서 수요층 확보가 용이합니다.

9. 예상입찰가

본건의 인수되는 보증금은 0원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, HUG 관련 인수 부담이 제거된다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다. 다만, 시세와의 괴리가 상당하므로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.