나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에버그린 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 숙박시설, 소규모 아파트단지 등이 소재하며, 로변을 따라 각종 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남서측으로 도보로 약15분 거리에 화곡역(5호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 내 제8층 제802호로서, 사용승인일: 2021.08.31 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 각각 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부확인이 불가하여 실제 이용상황은 미상임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식 주차설비 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약4~5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류( 가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3694 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제8층 제802호

용도: 오피스텔

감정가: 347,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 서호가오피스텔

소재지 상세: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14 (화곡동)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

사용승인일: 2021년 08월 31일

전유부분 면적: 42.44㎡ (약 12.84평)

토지 지분 면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 숙박시설, 소규모 아파트 단지, 다양한 주상용 건물 및 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남서측으로 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 일부 정보에서는 화곡역까지 도보 1분~13분 거리로 표기되어 있어 실제 도보 가능 거리는 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 27일자 계양세무서장의 압류(체납추적 과-티11256)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원으로, 등기부상 말소기준권리보다 늦게 설정된 주택임차권(을1)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 특별 매각조건

본 물건은 특별 매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 서울우장초등학교 인근으로, 비교적 안정적인 주거 수요와 함께 다양한 근린 상업시설이 공존하는 특징을 보입니다.

4.2. 상권 잠재력

오피스텔이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 유사한 형태의 오피스텔이 다수 공급되어 있어 공실률 및 임대료 경쟁은 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 서울우장초등학교가 위치하고 있으며, CU, GS25, 이마트에브리데이 등 다수의 편의점 및 마트가 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 병원, 학원, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

주변에 서울우장초등학교 외 특별한 혐오시설이나 기피 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상황은 미상입니다. 이로 인해 내부 상태나 구조 변경 여부 등을 파악하기 어렵습니다.

6.2. 복잡한 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로, 상세한 내용은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계 관련 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 보증금 인수 부담이 없다는 점에서는 긍정적이나, 관련 서류 및 계약 조건에 대한 명확한 검토가 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 특히 HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 내부 이용 상태 미확인, 복잡한 토지이용계획, 그리고 HUG 관련 조건 등은 면밀한 추가 조사를 통해 확인해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 리모델링 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 인접: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 보증금 미인수: 특별매각조건에 따라 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 안정성을 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 347,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 서호가 오피스텔의 11평형 매매가가 1억 1천만 원대로 확인되나, 이는 일반 매매 시세이므로 경매 물건의 특성을 고려하여 판단해야 합니다.

본 건의 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 본건의 상세 상태(내부 확인 불가 등) 및 권리관계에 대한 면밀한 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다. 단순히 감정가만으로는 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.