나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3767 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제12층 제1222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 "영림중학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지 및 근린생활시설과 업무시설, 근린공원, 각급학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 2,7호선 환승역인 "대림역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하4층 지상20층건 (사용승인일자: 2015.12.4)중 제 12층 제 1222호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 원룸형(방겸주방), 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 22미터폭(공원로)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3767 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2, 대림역포스큐 제12층 제1222호

건물용도: 오피스텔 (원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

건물면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 103,000,000원 (1억 3백만원)

특별 매각 조건: 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, "영림중학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

남동측 근거리에 지하철 2, 7호선 환승역인 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2025년 5월 7일자 구로구의 압류 (교행-2505 07) 입니다.

본 경매 사건의 채권자는 서울보증보험 주식회사이며, 2026년 2월 20일 강제경매가 개시되었습니다.

2026년 4월 13일 서울특별시구로구의 추가 압류가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: P T

보증금: 1,500,000원

차임: 630,000원

전입일자: 2025-08-01

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다.

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 139,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-14

확정일자: 2022-11-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, '특별 매각 조건'에 따라 매수인에게 관련 승계 또는 포기 조건이 적용될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리(2025-05-07 구로구 압류)보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "특별 매각 조건"에 따라 서울보증보험 주식회사가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 해당 보증금 139,000,000원에 대해 매수인이 인수하지 않아도 되는 조건으로 해석될 수 있으나, 입찰 전 이 조건의 명확한 이행 여부 및 최종적인 인수/포기 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

대림역을 중심으로 형성된 상권의 배후 수요를 이용할 수 있으며, 주변에 다양한 편의시설과 유흥/상업 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지역 내 업무 시설 증가 추세에 따라 오피스텔의 수요도 동반 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 대림역(2, 7호선) 도보 이용 가능 (약 5분 거리), 버스 노선 다수.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리.

교육: 영림중학교 등 각급 학교 인접.

건물: 2015년 준공된 철근콘크리트 구조 오피스텔로, 개별난방, 승강기, 기계식 주차 등 현대적 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 관련 임차 보증금 139,000,000원이 존재했으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

가장 중요한 점은 "특별 매각 조건"에 따라 매수인이 해당 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행된다는 것입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않거나 추가적인 분쟁의 소지가 있다면, 예상치 못한 보증금 반환 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 개인 또는 외국인일 경우 관련 허가를 받아야 합니다. (지정 기간 확인 필요)

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법적 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 사용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대림역 역세권에 위치한 19.02㎡의 소형 오피스텔입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 관련 임차 보증금 139,000,000원과 관련된 "특별 매각 조건"이 가장 중요한 변수입니다.

이 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없어진다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있을 것입니다. 다만, 조건의 명확한 이행 여부와 최종적인 인수/포기 사항을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대림역 초역세권 소형 오피스텔로, 1인 가구 수요를 겨냥한 임대 수익형 투자 상품으로 적합합니다.

"특별 매각 조건"에 따라 보증금 인수 부담이 없다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

최근 실거래가 최고액(105,000,000원)이 감정가(103,000,000원)를 상회하므로, 시세 상승 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고액: 105,000,000원

감정가: 103,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (특별 매각 조건에 따라 인수 보증금 없음으로 간주)

감정가를 기준으로 하되, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 경쟁 입찰 가격을 산정합니다.

보수적인 접근: 90,000,000원 ~ 100,000,000원 (9천만원 ~ 1억원)

적극적인 접근: 100,000,000원 ~ 105,000,000원 (1억원 ~ 1억 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.