나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100211 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(보라매역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층건 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 석재 미장 마감 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 법인 소유의 노폭 약 4m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[391-75번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임. [391-288,391-578번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100211 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층 302호

건물명: 명성하우스

용도: 다세대주택

건축물 준공년도: 2019년 2월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

총 층수: 지상 6층

본건 위치: 지상 3층

전용면적(건물면적): 46.65㎡ (약 14.11평)

토지 지분 면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 평가정보

감정평가액: 484,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 보라매역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권(주영숙, 보증금 425,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주

보증금: 425,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 9월 16일

확정일자: 2019년 9월 17일

배당신고일자: 2023년 11월 7일

대항력: 있음

3.4. 말소 및 인수 권리 요약

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑4(가압류), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(압류), 갑9(압류), 갑10(강제경매), 갑11(압류)

매각으로 인해 인수되는 권리: 을4(주택임차권)

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 1,587,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대방동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 대규모 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있어 유흥 및 상업 활동을 위한 중심 상권의 역할은 제한적입니다.

4.2. 주변 건물 이용 현황

주변으로는 다세대주택, 빌라 등 공동주택과 함께 소규모 상가들이 혼재하고 있어 일반적인 주거지역 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 강남중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 보라매역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 기타: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본건의 가장 큰 리스크 요인은 보증금 425,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 기타 권리사항

등기부상 다수의 압류 및 가압류 기록이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 대방동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 4억 2천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 문제입니다. 경매 절차에서 임차인에게 배당되는 금액에 따라 매수인이 최종적으로 부담해야 하는 금액이 크게 달라질 수 있어, 권리 분석 및 명도 관련 전문적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 지하철 1호선 보라매역 인근의 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 인근에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 신축급 건물로 내부 상태 및 관리 면에서 장점을 가질 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 잠재력

최근 주변 지역의 유사 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다. 임차인 인수 부담을 고려하더라도, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 484,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 425,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 이를 고려한 실질적인 가치 평가가 필요합니다.

인수되는 임차인의 보증금을 제외한 본건의 순수 자산 가치(Equity)는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

순수 자산 가치 = 감정가 - 인수 보증금

순수 자산 가치 = 484,000,000원 - 425,000,000원 = 59,000,000원

9.2. 권고 입찰가

위 산정 근거에 따라, 본건의 순수 자산 가치는 약 59,000,000원 수준입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 위험 부담을 고려한 잠재적 가치입니다. 따라서, 보증금 인수 위험 및 명도 과정에서의 불확실성을 감안하여, 60,000,000원 ~ 80,000,000원 사이의 입찰가를 권고합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.