나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100316 [1] 서울특별시 서초구 잠원동 162 반포센트럴자이 104동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 3,7,9호선 '고속버스터미널역' 북서측에 위치하며, 인근은 대단위 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 공원, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 3,7,9호선 "고속버스터미널역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 24층건 내 제22층 제2201호로서, ［사용승인일: 2020.04.28］ 외벽: 모르타르위 페인팅 및 외장석 붙임 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로서 (방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 다용도실, 팬트리, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 스프링클러설비, 지하주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반포아파트), 도로(2015-12-10)(접합), 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100316 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 잠원동 162 반포센트럴자이 104동 22층 2201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 5,250,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 38.63㎡ (약 11.69평)

* 토지 지분: 38.6317㎡ (약 11.69평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 2020년

* 동/호수: 104동 2201호

* 층수: 22층 (총 24층 중)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

* 사용승인일: 2020년 4월 28일

* 세대수: 757세대 (단지 전체)

* 주차대수: 1202대 (단지 전체, 지하 자동 주차 1200대 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서초구 잠원동 소재 지하철 3,7,9호선 '고속버스터미널역' 북서측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 학교, 공원, 관공서 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 안정적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 지하철 3,7,9호선 '고속버스터미널역' 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 인접 환경

본건은 서측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약 상, 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 이지현 근저당권(채권금액 2,000,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 등기부상 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 위치한 서초구 잠원동은 고급 주거 단지가 밀집한 지역으로, 강남 및 용산 접근성이 뛰어나며 생활 편의 시설과 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 거래 사례를 보면, 2026년 5월 26일 동일 건물 3층(84.98㎡)이 4,680,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 4월 22일에는 32층(98.96㎡)이 5,130,000,000원에, 2026년 4월 1일에는 27층(98.87㎡)이 5,000,000,000원에 거래되었습니다. 본건(84.98㎡, 22층)은 동일 면적의 저층 매물보다는 높고, 더 넓은 면적의 고층 매물보다는 낮은 시세가 형성될 것으로 보입니다.

4.3. 최근 전월세 동향

최근 전월세 거래는 2026년 6월에 28층(98.99㎡) 220,000,000원, 29층(98.87㎡) 210,000,000원, 28층(98.96㎡) 215,000,000원 등의 보증금으로 계약되었습니다. 해당 거래들은 본건과 면적이 상이하나, 지역의 임대 시장 수요를 가늠할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 개요

* 아파트명: 반포센트럴자이아파트

* 주소: 서울특별시 서초구 잠원동 162

* 건축년도: 2020년

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 757세대

* 최고층: 35층

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 학교가 소재하고 있으며, 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 매우 높습니다. 공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반포아파트)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)으로 지정된 지역입니다. 특히, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부(건축물대장, 토지대장 등)와의 차이는 발견되지 않았습니다.

6.3. 기타 특이사항 및 주의사항

감정평가요약서 상 '임대미상임'으로 기재되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일, 2025년 3월 24일~2025년 9월 30일, 2025년 10월 1일~2026년 12월 31일 등으로 중복 및 연장되어 지정되어 있으므로, 취득 후 보유 및 매각 시 허가 또는 신고 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보 및 관련 자료 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 서초구 잠원동의 핵심 입지에 위치한 신축 아파트(2020년 준공)로, 우수한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 매우 높습니다. 고속버스터미널역 역세권이며, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 임의경매 물건으로, 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 핵심 지역, 고속터미널역 초역세권으로 교통, 편의, 문화시설 접근성이 탁월합니다.

* 신축급 아파트: 2020년 준공된 최신축 아파트로, 내부 컨디션 및 단지 관리가 우수할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 시세: 반포 센트럴 자이는 지역 내에서도 선호도가 높은 단지로, 시세 변동성이 적고 꾸준한 가치 상승이 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 예정인 임의경매 물건으로, 명도가 완료되면 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 희소성: 84.98㎡의 중소형 평형으로, 실거주 및 투자 수요가 꾸준히 높은 면적대입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,250,000,000원이며, 최근 84.98㎡ 면적이 3층에서 4,680,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 유사한 고층(27층, 32층)의 더 넓은 면적(98㎡대)이 50억~51.3억 원에 거래된 점을 고려할 때, 22층의 84.98㎡ 면적은 48억 원에서 51억 원 사이의 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 감정가 대비 95~98% 수준인 5,050,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.