나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100326 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "율현초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상10층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2014.10.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비,승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(2013-12-27)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100326 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.91㎡ (약 1.48평)

건물면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 강남 지웰홈스

준공일: 2014년 10월 15일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 지하 6층 / 지상 10층 건물 내 4층 401호

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 자곡동에 위치하며, "율현초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 업무 복합 지역의 환경을 가지고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매는 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으나, 임차인이 존재하며 해당 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인입니다.

집합건물 등기부등본상 을구 5번으로 등기된 주택임차권(권리자: 김다현, 권리금액: 160,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

즉, 임차인의 보증금 160,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

본 건의 강제경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 채권액 또한 160,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 강남구 자곡동 일대는 최근 신축 오피스텔 및 아파트 단지가 다수 들어서면서 상권이 형성되고 있는 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

율현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성 양호, 대중교통 이용 편리 (버스정류장 인근)

교육: 율현초등학교가 인접하여 도보 통학 가능

편의시설: 오피스텔 및 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

만약 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

낙찰가의 규모에 따라 임차인의 보증금 회수 가능성이 달라지므로, 철저한 권리 분석 및 시세 조사가 필수적입니다.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항(도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축인 오피스텔이라는 점은 긍정적입니다.

하지만 1.6억 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다.

따라서 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생으로 인해 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

신중한 접근이 요구되며, 임차인과의 명도 협상 및 배당 결과에 따른 인수 금액을 정확히 산출하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

강남구라는 우수한 입지 조건

비교적 신축인 오피스텔(2014년 준공)

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면, 시장 가치 170,000,000원에서 인수해야 할 보증금 160,000,000원을 제외한 금액인 10,000,000원 수준이 이론적인 상한선이 될 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 본 건의 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 보증금 전액 인수 시 총 매입 비용이 시장 가치 수준에 맞춰지도록 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.