나이스옥션 법원경매 안양 2025타경601 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 지층비209호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '덕천초등학교' 동북측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층건 내 22층 에이2210호, 지층 비209호로서,
외벽 : 복합판넬 및 일부석재붙임 등
내벽 : 치장페인팅 등 마감
창호 : 샷시페어그라스 창호임.

이용상태

·기호1(가) : 지식산업센터(사무실)
·기호2(나) : 지식산업센터(창고)

설비내역

급배수 및 위생설비, 기호1(가) 천정시스템에어컨설치, 승강기설비, 화재탐지 및
옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 근린생활시설, 지식산업센터 및
지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽 4면으로 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 공원(소공원)(저촉),
녹지(연결녹지)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 상대보호구역(덕천초등학교.
토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망), 상대보호구역(안양중앙
초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람), 대기관리권역,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구,
과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경601 (2)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 지층 비209호

* 건물명: 안양 아이에스비즈타워센트럴

* 도로명 주소: 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 (안양동)

* 용도: 지식산업센터, 창고, 지원시설 (기숙사, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지 면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

* 건물 면적: 81.90㎡ (약 24.78평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 28층 건물 중 지하 2층 비209호

* 사용 승인일: 2022년 1월 6일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '덕천초등학교' 동북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 28층 건물 중 지하 2층에 위치하며, 내외부 마감은 일반적인 건축 기준을 따르고 있습니다.

* 토지 이용: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지 위에 건축된 건물로, 주변 토지는 근린생활시설, 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 본건 건물 외곽 4면이 모두 공로와 연결되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공공공지, 공원, 녹지, 중로1류 등 도시계획시설과 일부 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 상대보호구역(덕천초등학교, 안양중앙초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 21일자 농업협동조합자산관리회사 근저당(을1, 169,200,000원)입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리사항은 없으며, 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 358,579,196원

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계 등 세부 내용은 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 덕천초등학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지, 상업 시설, 그리고 본건과 유사한 지식산업센터 및 창고 시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 지역 특성: 일반공업지역으로 지정되어 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 볼 수 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 도시 정보상, 본건 주변에 심각한 혐오 시설이 직접적으로 존재하는 것으로 파악되지는 않습니다. 다만, 일반공업지역 특성상 산업 활동으로 인한 소음이나 기타 환경 요인이 있을 수 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다. 도시계획상 폐기물매립시설 설치는 제한되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의 시설: 건물 내부에 급배수 및 위생 설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재 탐지 및 옥내 소화전 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 교육 시설: 동북측 인근에 덕천초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계 및 실제 점유 현황이 미상입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다. (임대차 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 지식산업센터 활용: 본건은 지식산업센터, 창고, 기숙사, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 건물입니다. 따라서, 낙찰 후 실제 사용 목적에 맞는 법규 및 관리 규약을 준수해야 하며, 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 관련 규제: 토지이용계획상 여러 도시계획시설(공공공지, 공원, 녹지, 중로 등)과 저촉되는 부분이 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 안양 아이에스비즈타워센트럴의 지하 2층 비209호로, 지식산업센터 및 지원시설 용도로 활용되는 복합 건물입니다.

* 덕천초등학교 인근에 자리하며, 주변에 아파트 단지와 상업 시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 경매 상 권리 분석상 낙찰 후 모든 등기부상의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계가 불분명한 점은 낙찰 후 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 건물이 신축된 지 얼마 되지 않았고(2022년 사용 승인), 다양한 용도로 활용 가능하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안양시의 지역적 가치 상승: 수도권 남부의 핵심 도시로서 지속적인 교통망 확충 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지식산업센터 수요 증가: IT, 첨단 산업의 성장과 함께 지식산업센터에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있어 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 다목적 활용 가능성: 지식산업센터, 창고, 사무실 등으로 활용 가능하며, 지원시설(기숙사, 근린생활시설) 용도 또한 포함되어 있어 다각적인 사업 운영이 가능합니다.

* 신축 건물 이점: 비교적 최신에 건축된 건물로, 하자 보수나 유지보수 비용 발생 가능성이 낮아 관리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 감정가 대비 낙찰 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는

* 최근 유사 물건의 실제 낙찰가율 분석

* 해당 지역의 지식산업센터 시세 및 임대료 수준 조사

* 건물의 실제 상태 및 내부 설비 확인을 위한 현장 조사

* 법원 매각물건명세서 및 현황 조사서의 세부 내용 재확인

이 필수적입니다.

* 일반적으로 신축 건물이고 권리 관계가 명확한 경우, 감정가의 70%~90% 사이에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 본건의 경우, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 따라서, 구체적인 입찰가는 상기 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.