나이스옥션 법원경매 평택 2025타경530 [3] 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내
에이동 제1층 제101,102호, 제2층 제205,206호,
비동 제3층 제302호로서,
-외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅마감
-내 벽 : 벽지도배 및 일부 자기타일붙임마감
-바 닥 : 장판깔기 및 일부 자기타일붙임마감
-창 호 : 하이샷시 이중창 등으로 시공되었습니다.

이용상태

가)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
나)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
다)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
라)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
마)는 다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등으로 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '공동주택(연립주택,다세대주택)건부지'입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5~6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 "에이동"이나 현황은 에이동 1층 공동 출입문에 "클라우드나인 2차 102동" 표시물 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경530 (3)

소재지: 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 2층205호

용도: 연립주택

감정가: 318,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안제일신용협동조합

1.2. 면적

토지면적: 58.39㎡ (약 17.66평)

토지지분: 58.387㎡ (약 17.66평)

건물면적: 84.10㎡ (약 25.44평)

건물지분: 84.1㎡ (약 25.44평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 기존 주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

본 건물은 2018년 12월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.

건물 구조: 철근콘크리트경사지붕, 철근콘크리트구조

외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 자기타일 붙임 마감

바닥: 장판 깔기 및 일부 자기타일 붙임 마감

창호: 하이샷시 이중창 등

2.4. 토지 정보

토지는 부정형으로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 '공동주택(연립주택,다세대주택) 건부지'로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 18일 접수된 천안북부신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리 또는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박성윤 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 05월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부상 주요 권리내역

* 소유권 이전: 정우주 (2019.03.04), 주식회사에어베이스 (2020.05.18, 331,000,000원)

* 근저당: 천안북부신용협동조합 (2020.05.18, 276,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.10.24, 111,408,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024.12.19) - 말소

* 임의경매: 천안제일신용협동조합 (2025.02.12, 1,119,003,089원) - 말소

3.5. 채권액 총계

등기부채권 총액은 약 387,408,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 신장동 323-8번지 낙원빌라 (1991년 건축, 41.67㎡): 2026년 7월 1일, 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 신장동 101-7번지 행복힐타운106동 (2016년 건축, 50.18㎡): 2026년 7월 5일, 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 신장동 636-74번지 남정빌라6동 (1992년 건축, 59.95㎡): 2026년 7월 3일, 10,000,000원에 거래되었습니다. (참고: 해당 거래 건은 특이 가격으로 추가 확인 필요)

비교 대상 물건들의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 본건(2018년 건축, 84.10㎡)은 비교적 신축에 속하며 면적 또한 넓은 편입니다. 다만, 제공된 주변 시세 자료와 본건 감정가(318,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재하여, 실제 시세는 추가적인 현장 조사 및 실거래가 분석이 필요합니다.

4.2. 이용현황

주변은 주거지역으로 아파트, 연립, 다세대 주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 미군부대가 인접해 있어 임대 수요 및 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 주변에 학교 및 학원 등의 교육시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주변 시설: 미군부대가 인접해 있어 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 불일치: 공부상 'A동'으로 표기되어 있으나, 현황은 1층 공동 출입문에 '클라우드나인 2차 102동'이라는 표시물이 부착되어 있어 혼동의 우려가 있습니다. 이는 향후 매매 또는 임대 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 미군부대 인접: 미군부대 인근 지역은 소음, 통행량 증가 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 시세 비교: 제공된 주변 매매 정보에 비해 본건 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 실제 거래가는 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축의 연립주택으로, 평택시 신장동이라는 입지 조건을 가지고 있습니다. 권리관계는 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없어 명확한 편입니다. 하지만 공부상의 건물 명칭과 현황 명칭의 불일치, 미군부대 인접으로 인한 잠재적 불편함, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적습니다.

* 입지: 평택시는 지속적인 개발과 함께 미군기지 이전 등으로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리나 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 318,000,000원입니다.

주변 시세 분석 자료를 보면, 인근의 유사 물건(다세대주택, 2016년식, 50.18㎡)이 130,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 면적(84.10㎡)과 신축 연도(2018년)를 감안하더라도 감정가와의 괴리가 존재합니다.

이러한 시세 차이와 건물 명칭 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 권리가 없고 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세와의 비교, 건물 명칭 불일치로 인한 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 318,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황과 현장 조사를 통해 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.