나이스옥션 법원경매 평택 2025타경530 [5] 경기도 평택시 신장동 363-4 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내
에이동 제1층 제101,102호, 제2층 제205,206호,
비동 제3층 제302호로서,
-외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅마감
-내 벽 : 벽지도배 및 일부 자기타일붙임마감
-바 닥 : 장판깔기 및 일부 자기타일붙임마감
-창 호 : 하이샷시 이중창 등으로 시공되었습니다.

이용상태

가)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
나)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
다)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
라)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
마)는 다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등으로 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '공동주택(연립주택,다세대주택)건부지'입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5~6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 "비동"이나 현황은 1층 공동 출입문에 클라우드나인 2차 103동 표시물 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경530 (5)

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 363-4 비동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 302,000,000원

* 토지면적: 53.72㎡ (약 16.26평)

* 건물면적: 77.38㎡ (약 23.41평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2018.12.21

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 비동 제3층 제302호

* 특이사항: 공부상 "비동"이나 현황은 1층 공동 출입문에 클라우드나인 2차 103동 표시물 부착되어 있음

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경 특이사항: 본건 소재지는 미군부대 인근 지역으로, 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 속해 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 평택 지역에는 대규모 미군기지가 있어 관련 시설이 주변에 존재합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 군사시설 인근 지역은 소음 및 기타 군 관련 시설의 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020.05.18 접수 근저당권 (천안북부신용협동조합)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오현아

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-10-20

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 갑2: 2019-03-04 소유권이전 (정우주)

* 갑3: 2020-05-18 소유권이전 (주식회사에어베이스, 매매금316,000,000원)

* 을3: 2020-05-18 근저당 (천안북부신용협동조합, 252,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2024-12-19 압류 (국민건강보험공단) - 말소예정

* 갑5: 2025-02-12 임의경매 (천안제일신용협동조합, 1,119,003,089원) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 252,000,000원

4. 상권분석

* 건물 정보: 본건은 '클라우드나인 2차' 단지로 파악되며, 2018년 12월에 사용 승인된 다세대주택입니다.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래된 1991년 준공, 41.67㎡ 규모의 '낙원빌라'는 6,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 144만원)

* 2026년 7월 거래된 2016년 준공, 50.18㎡ 규모의 '행복힐타운106동'은 13,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 259만원)

* 2026년 7월 거래된 1992년 준공, 59.95㎡ 규모의 '남정빌라6동'은 1,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 16.7만원)

* 시세 분석: 제공된 시세 정보는 건축 연도가 다소 오래되거나 규모가 작은 사례들을 포함하고 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 면적 77.38㎡ 기준입니다. 가장 최근 준공 연도(2016년)와 유사한 '행복힐타운106동'의 ㎡당 단가(약 259만원)를 참고할 때, 본건의 현재 시장 가치는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 감정가 302,000,000원(㎡당 약 390만원)은 제공된 시세 정보 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 기존 주택지대와 근린생활시설이 형성된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 표기 불일치: 공부상 '비동'이나 현황은 '클라우드나인 2차 103동'으로 표기되어 있어, 실제 이용 및 권리관계 확인 시 혼동의 여지가 있습니다.

* 군사시설 인접: 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어 항공기 소음 및 비행 안전 관련 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 환경의 질과 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세 정보에 비해 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰 후 예상보다 낮은 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다.

* 미군 부대 인근: 미군 부대 인근 지역으로, 관련 시설 및 유동인구 증가 등의 긍정적 영향도 있으나, 생활 환경 변화 및 군사 작전 등으로 인한 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 군사시설 인접 지역의 특성상 소음 및 비행 안전구역 관련 리스크가 존재하며, 공부상 표기와 현황의 차이, 그리고 제공된 시세 정보 대비 높은 감정가는 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 미군 렌탈하우스 잠재력: '클라우드나인 2차'가 미군 대상 렌탈하우스로 공급된 이력이 있어, 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 인수 부담 없이 명도 진행이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 본건의 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 302,000,000원을 기준으로 낙찰가율 90%~95% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없으므로, 보증금 부담은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 271,800,000원 ~ 286,900,000원.

본 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 본건의 특성을 반영한 것이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.