나이스옥션 법원경매 평택 2025타경530 [2] 경기도 평택시 신장동 363-4 에이동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

2018.12.21 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내
에이동 제1층 제101,102호, 제2층 제205,206호,
비동 제3층 제302호로서,
-외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅마감
-내 벽 : 벽지도배 및 일부 자기타일붙임마감
-바 닥 : 장판깔기 및 일부 자기타일붙임마감
-창 호 : 하이샷시 이중창 등으로 시공되었습니다.

이용상태

가)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
나)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
다)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
라)는 연립주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.
마)는 다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등으로 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '공동주택(연립주택,다세대주택)건부지'입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약5~6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 "에이동"이나 현황은 에이동 1층 공동 출입문에 "클라우드나인 2차 102동" 표시물 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 평택시 신장동 363-4번지에 위치한 연립주택으로, A동 1층 102호입니다.

총괄표제부상 건축물 대장 주소는 신장동 363-4이며, 현황 주소는 신장로 121-7 입니다.

건축물 사용승인일은 2018년 12월 21일로 비교적 신축에 속합니다.

본 건은 건물과 토지가 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 내 1층에 해당합니다.

토지 면적은 58.39㎡ (약 17.66평)이며, 건물 전용면적은 84.10㎡ (약 25.44평)입니다.

건물은 A동, B동으로 구성된 공동주택 단지 내 일부이며, 본 건은 A동 102호입니다.

건축물 표제부에 따르면 A동은 총 4층, 지하 1층 규모이며, 본 물건이 속한 A동의 건물 총 면적은 4476.489㎡입니다.

토지는 부정형이며 공동주택(연립주택, 다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 가격 정보

감정평가액은 311,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상, 2020년 5월 18일 주식회사 에어베이스가 338,000,000원에 매매로 소유권을 이전받았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '미도아파트' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 미군부대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 제1종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역 (전부제한구역), 비행안전제5구역 (전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 2020년 5월 18일 천안북부신용협동조합의 근저당권 (276,000,000원) 입니다.

등기부상 채권 총액은 276,000,000원입니다 (말소기준권리 기준).

이후 소유권 이전(주식회사 에어베이스), 압류(평택세무서장, 국민건강보험공단), 그리고 임의경매 개시결정(천안제일신용협동조합, 1,119,003,089원)이 등기되어 있습니다.

본 경매는 천안제일신용협동조합에 의해 신청되었습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기되어 있지 않습니다.

매각으로 인해 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2022-06-13

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

임차인 이 는 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음). 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 채권총액 (경매 신청 채권액 기준)

경매 신청 채권 (천안제일신용협동조합): 1,119,003,089원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 신장동 일대 연립/다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다. (가격은 만원 단위)

2021년 7월 1일 거래 (낙원빌라, 1991년식, 41.67㎡): 6,000만원. ㎡당 약 1,439,700원.

2021년 7월 5일 거래 (행복힐타운106동, 2016년식, 50.18㎡): 13,000만원. ㎡당 약 2,590,670원.

2021년 7월 3일 거래 (남정빌라6동, 1992년식, 59.95㎡): 1,000만원. (매우 낮은 가격으로, 임대차 계약 또는 특이사항 가능성 있음)

4.2. 시세 비교

본건은 2018년 사용승인된 건물로, 면적은 84.10㎡ (약 25.44평)입니다.

감정가 311,000,000원 (㎡당 약 3,700,000원) 입니다.

최근 거래 사례 중 2016년식, 50.18㎡ 건물이 13,000만원에 거래되었습니다. 이를 본건 면적(84.10㎡)에 단순 환산 시 약 218,000,000원 수준으로, 감정가 대비 낮은 시세를 나타냅니다.

다만, 본건의 최초 매수 가격은 2020년 5월 338,000,000원으로, 당시 시세는 감정가 수준 혹은 그 이상이었던 것으로 판단됩니다.

최근 거래 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기존 주택지대와 더불어 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

본건은 미군부대(Camp Humphreys) 인근 지역에 위치하고 있습니다.

이러한 입지적 특성은 지역 경제에 영향을 미치며, 임대 수요 및 부동산 가치에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 명확하게 분류되는 혐오시설(예: 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭과 현황 불일치

공부상 'A동'이나, 현황은 A동 1층 공동 출입문에 '클라우드나인 2차 102동'이라는 표시물이 부착되어 있어, 건물 명칭에 대한 혼란이 있을 수 있습니다. 이는 등기부상 건물명칭이나 행정상 주소체계와 다를 가능성이 있어 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획상의 제한

비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 신축된 연립주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리도 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 최근 시세 자료와 감정가 및 최초 매수 가격 간의 괴리가 존재하며, 비행안전구역 등의 토지 이용 제한이 있습니다.

신장동 일대의 부동산 시장 동향과 주변 미군부대와의 근접성 등 입지적 특성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 건물 노후도가 낮음.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 적음.

주변 미군 부대 인근으로 임대 수요 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 311,000,000원이며, 최초 매수 가격은 338,000,000원이었습니다.

제공된 최근 시세 자료에 따르면, 유사 연식의 건물 거래 사례가 ㎡당 약 2,590,670원의 시세를 보였으며, 이를 본건 면적(84.10㎡)에 적용 시 약 218,000,000원의 가치로 추산됩니다.

감정가와 실거래가 시세 간의 차이가 존재하나, 건물 신축 연식 및 기타 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 법적 하자 권리가 없는 점을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 280,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 말소기준권리(276,000,000원)를 약간 상회하는 수준이며, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.