나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41374 [2] 경기도 평택시 고덕동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 업무시설, 아파트 등이 소재하는 상가밀집지역으로 남동측 근거리에 ""삼성
전자 평택캠퍼스""가 소재하며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 일반대중교통이용편은 보통임.

건물의 구조

주된 구조는 라멘구조 평지붕 지상5층/지하2층 건물 내 1층 108호, 109호, 118호, 119호로서
(사용승인일:2019.10.28.)
외 벽:석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내 벽:몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등.
바 닥:타일 마감 등.
창 호:알루미늄 새시 창호 등으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1,2):근린생활시설로 호별 구분 없이 상호명 ""라무진 평택고덕점""으로 이용중임.
기호(3,4):근린생활시설로 호별 구분 없이 상호명 ""보용만두 평택고덕점""으로 이용중임.

설비내역

본 건물은 기본적인 급배수 및 위생설비, 기본적인 전기시설, 화재탐지, 소화설비, 승강기
및 기타설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 건부지(근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 왕복4차선 포장도로에 접하며, 남서측 노폭 약 15m 내외의 도로,
남동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 택지개발지구.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
임대중임.

②기 타
-.

물건 비고

일괄매각
118호, 119호 경계 구분없이 상가로 운영중, 관할 행정기관으로부터 원상회복 등 여부는 파악할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경41374 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2222-1, 고덕씨엠타워 1층 118호

용도: 제1종근린생활시설 (상가)

감정평가액: 1,205,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (라멘구조, 평지붕), 지상 5층/지하 2층 건물 내 1층

사용승인일: 2019년 10월 28일

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 합OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 상가 밀집 지역입니다. 또한, 남동측으로는 대규모 산업단지인 "삼성전자 평택캠퍼스"가 근거리에 소재하고 있어 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 일반 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다. 본 물건 필지는 북서측으로 왕복 4차선 도로, 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 도로에 접하고 있어 교통망이 잘 확보되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.

* 용도지역: 근린상업지역

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 및 중로2류 (폭 15m~20m)에 각각 접합

* 기타: 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 현재 등기부상 여러 권리가 등재되어 있었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

말소기준권리는 을1 근저당권 (합천농업협동조합, 2024-02-27 접수)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 30억 2천만원 규모이나, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조선화 (조 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 08월 22일

* 확정일자: 2024년 09월 30일

* 배당신고일자: 2025년 03월 19일

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 내용에 따르면, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 매각으로 인해 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되기 때문입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 건물은 2019년에 사용 승인된 고덕CM타워에 위치하며, 지상 5층, 지하 2층 규모의 집합건물입니다. 건물은 라멘구조로 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 업종 현황

본 물건(118호)은 근린생활시설로 현재 "라무진 평택고덕점"이라는 상호명으로 운영 중인 것으로 파악됩니다. (인접한 119호는 "보용만두 평택고덕점"으로 운영 중이며, 두 호실은 경계 구분 없이 상가로 통합 운영되고 있습니다.)

4.3. 주변 상권 특성

"고덕동행정복지센터" 인근의 상가 밀집 지역으로, 인근 "삼성전자 평택캠퍼스"의 대규모 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 고덕국제화지구 개발과 함께 상권이 형성 및 성장하고 있는 지역으로, 잠재력이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본 물건은 상업지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. "고덕동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있으며, 상가 밀집 지역 내에 있어 식당, 카페, 병원 등 다양한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 대규모 산업단지인 삼성전자 평택캠퍼스가 인접해 있어 관련 종사자들을 위한 서비스 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 조선화 씨는 대항력이 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인의 배당 참여 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 방문 시 임차인과 직접 면담하여 정확한 임대차 조건 및 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

6.2. 건물 이용 관련 리스크

본 물건(118호)과 인접한 119호가 경계 구분 없이 하나의 상가로 통합 운영되고 있습니다. 이는 향후 구분 등기, 소유권 이전, 건물 관리 등에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 관할 행정기관으로부터 원상회복 의무 여부에 대한 파악이 어려운 상황이므로, 관련 부담 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 상권 변화 가능성: 고덕국제화지구 내 택지개발지역의 특성상, 향후 개발 계획 및 인구 유입 변화에 따라 상권의 변화가 있을 수 있습니다.

* 건물 관리: 2019년 준공된 신축 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익 확보가 기대되는 우량 상가입니다. 신축 건물이라는 점과 지역 개발 잠재력 또한 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 두 개 호실의 통합 운영, 원상회복 불확실성 등 권리 관계 및 이용 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토한 후 투자 결정을 내리시는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접: 약 100만평 규모의 삼성전자 평택캠퍼스를 배후 수요로 확보하여 안정적인 임대 수익 기대.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 최신 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 고덕국제화지구 상권: 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 개별 소유권 관련 복잡성을 피할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,205,000,000원을 기준으로 합니다. 권리분석 상 인수되는 보증금은 0원으로 파악되었으므로, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

다만, 본 물건은 대항력 있는 임차인 존재, 두 개 호실의 통합 운영 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개별적인 투자 목표 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있으며, 약 90% ~ 105% 범위 내에서 결정될 수 있습니다. 즉, 대략 1,084,500,000원 ~ 1,265,250,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 단순 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.