나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70767 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재하는 ""장현초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서(사용승인일:2019.10.22)

외벽 : 인조 대리석마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 ; 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경70767 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 360-1 솔마루빌3차 2층202호

건물명: 솔마루빌3차

구분: 다세대주택

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2019년 10월 22일

1.3. 면적 및 평가 정보

감정가: 190,000,000원

토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

토지지분: 30.57㎡ (약 9.25평)

건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 소재하며, "장현초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위번호 3번의 주택임차권 (임차인: 김영목, 임차보증금 190,000,000원, 전입일자 2022.03.10., 확정일자 2022.02.07.)은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 물건명세서에 따르면, 해당 임차보증금이 매각 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리

주택도시보증공사의 강제경매 (갑4) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 10일

확정일자: 2022년 2월 7일

배당신고일자: 2024년 3월 12일

대항력: 있음

참고사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 1억 9천만원은 감정가와 동일한 금액입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우, 매수인의 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다 (자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기). 그러나 배당 순위 및 물건의 실제 낙찰가율에 따라 임차 보증금 전액이 변제되지 못할 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 주거용 건물(아파트, 다세대, 단독주택)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 농경지가 혼재되어 있어 일부 지역은 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 특성

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 있어 용도 제한이 있습니다. 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

장현초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근의 근린생활시설 및 버스정류장을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

역사문화환경보존지역(남양주 영빈묘)으로 지정되어 있어, 주변 개발 행위에 있어 문화재 보존 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원입니다. 경매 절차에서 해당 금액 전액이 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 예상 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 지역 지구 및 구역 지정

다수의 개발 및 이용 제한 관련 지역 지구(제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역)가 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 종합적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "폐기물매립시설 설치제한지역" 등 일부 제한 구역 지정은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물인 솔마루빌3차 내 다세대주택으로, 연식 대비 건물 상태 양호가 기대됩니다. 감정가는 1억 9천만원이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 9천만원을 인수해야 하는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 경매에서 임차 보증금이 전액 변제될 가능성이 높다고 하더라도, 이는 낙찰가의 중요한 결정 요소가 될 것입니다. 또한, 다수의 지역 지구 지정은 향후 재산권 행사 및 가치 상승에 제한을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 장점

2019년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 수리 비용 부담이 적고 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 명확한 권리 관계 (인수 보증금 제외 시)

대항력 있는 임차인의 정보(보증금, 전입일, 확정일자 등)가 명확하게 확인되어, 권리 분석 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예측 불가능성을 일부 줄일 수 있습니다. (단, 보증금 변제 불완전 시 리스크 상존)

8.3. 잠재적 시세 차익

경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 경우, 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

인수 보증금 (매수인의 추가 직접 부담분): 0원 (자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어, 경매 절차에서 임차 보증금 전액이 변제될 것으로 추정되므로 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 배당 결과에 따라 실제 변제액은 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.)

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(JSON)는 본건과 같은 '다세대주택'이 아닌 '연립' 주택이며, 건축 연도 또한 1985년~2004년으로 본건(2019년)보다 훨씬 오래되었습니다.

- 2004년식 연립 (51.48㎡, 11,000만원): 약 706만원/평

- 1985년식 연립 (65.34㎡, 14,000만원~15,000만원): 약 708만원~758만원/평

본건은 2019년식 다세대주택으로, 같은 면적(49.65㎡, 약 15.02평)을 기준으로 할 때, 제시된 연립 주택 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 본건의 감정가(190,000,000원)는 평당 약 1265만원으로, 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 인수 리스크와 다수의 개발 제한 지역 지정은 보수적인 입찰가 산정을 요구합니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 추가 부담이 없다는 전제하에, 감정가 190,000,000원을 기준으로 하되, 권리 인수 위험 및 지역 제한 요소를 고려하여 90%~100% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본건의 신축 연식과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.