나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층810호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수지신용협동조합 (등기부상 경매 신청 채권자)

감정가: 162,000,000원

최저매각가격: (자료 미제공. 일반적으로 감정가에서 시작하나, 유찰 시 변동될 수 있음)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층 810호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축연도: 2022년 (사용승인일 기준)

총 층수: 12층

해당층: 8층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.07㎡ (약 1.84평) / 토지지분: 6.069㎡ (약 1.84평)

건물면적: 16.90㎡ (약 5.11평) / 건물지분: 16.9㎡ (약 5.11평)

전용면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

분양면적: (제공된 자료에서 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 파크앤시티타워Ⅱ 건물 8층 810호임.

건물은 12층 규모로, 2022년에 사용승인되어 비교적 신축에 해당함.

주변 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 수원시청이 인근에 위치함.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이한 위치이며, 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(을1)임.

매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(주택임차권), 갑3(임의경매), 을1-2(근저당부채권근질권), 갑4(압류) 등은 낙찰 후 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이다연)

보증금: 160,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022.03.29, 확정일자: 2022.03.15, 배당신고일자: 2024.03.28

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(임차인은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님.)

3.3. 특수권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권이 존재하며, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않음.

건물 자체는 구분건물이지만, 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태로, 이는 법정지상권 발생의 근거가 될 수 있음.

이로 인해 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하는 의무가 발생할 수 있으므로, 권리분석 시 가장 주의해야 할 사항임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 권선동 및 인근 지역은 수원시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 도심 지역임.

다양한 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 꾸준한 지역임.

4.2. 임대/매매 시세 (JSON 분석 기반)

주변 유사 건물(다세대, 신축 빌라 등)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡당 약 400만원 ~ 460만원 수준의 시세를 형성하고 있음.

제공된 JSON 정보의 실거래가(42.85㎡ 기준 19,500만원, 50.98㎡ 기준 19,700만원)를 기준으로 3.3㎡당 약 420만원으로 환산 시, 본건 전용면적 16.90㎡(약 5.11평)의 시세는 약 71,000,000원 수준으로 추정됨.

이는 감정가 162,000,000원 대비 현저히 낮은 수준이며, 본건의 소형 면적과 법정지상권 등의 리스크를 반영한 결과로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 백화점, 대형마트, 관공서 등 주요 편의시설 이용이 편리함.

다수의 식당, 카페, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

(자료 제공되지 않음. 현장 조사 시 확인 필요.)

5.3. 주변 시설

수원시청 인근으로 공공시설 및 업무시설 접근성이 우수함.

(주변 혐오시설 등 특이사항은 현재 정보에서 확인되지 않음. 반드시 현장 방문하여 직접 확인 필요.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본건의 가장 심각한 리스크 요인으로, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재함.

이는 토지 소유자와의 지료 지급 의무 발생으로 이어지며, 이는 예상치 못한 추가 비용 부담 및 법적 분쟁의 소지가 있음.

건축물대장상 대지권 미등록 상태는 법정지상권 성립의 중요한 근거가 되므로, 권리관계를 면밀히 파악하고 법률 전문가와 상담이 필수적임.

6.2. 내부 상태 미확인

관계인 폐문 부재로 인해 본건 내부 상태를 직접 확인하지 못함.

내부 하자, 수리 필요 여부, 상태 등을 경매 참여 전 반드시 현장 방문하여 확인해야 함.

6.3. 소형 면적 및 환금성

전용면적 16.90㎡(약 5.11평)의 매우 작은 면적으로, 향후 주거 또는 투자 목적의 활용 및 환금성에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수함.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 이 의 보증금 1억 6천만원도 인수되지 않아 권리관계 자체는 비교적 명확해 보임.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크이며, 토지 소유자와의 지료 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 법정지상권의 불확실성을 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

투자 의사가 있다면, 법정지상권으로 인한 예상되는 지료 수준 및 관련 법적 검토를 철저히 진행한 후, 해당 리스크를 충분히 감수한 가격으로 접근해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 수원시청역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 잠재적 임차 수요 확보에 유리함.

8.2. 신축 건물

2022년 준공된 건물로, 상대적으로 양호한 내부 상태를 기대할 수 있음 (단, 현장 확인 필수).

8.3. 시세 대비 낮은 예상 입찰가 (리스크 감수 시)

법정지상권 등의 리스크를 감안하여 낙찰받을 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

최저매각가격: (미정)

주변 시세 분석 결과, 본건 전용면적 16.90㎡ 기준, 3.3㎡당 약 420만원으로 환산 시 약 71,000,000원 수준으로 추정됨.

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 이로 인해 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하는 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있음.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 함.

주의사항: 본 건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임. 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 함.

예상 입찰가 산정:

법정지상권으로 인한 불확실성과 잠재적 지료 부담, 소형 면적으로 인한 환금성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

감정가(1.62억)와 시세(약 0.71억)의 괴리가 크며, 법정지상권 리스크는 본 건의 가치를 크게 하락시킬 수 있음.

이에 따라, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 개인의 위험 감수 수준, 그리고 법정지상권 관련 구체적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있음.)

입찰 보증금은 최저매각가격의 20%로, 실제 최저매각가격 확정 시 산출 가능함. (예: 최저매각가격 162,000,000원 기준 시 약 32,400,000원)

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