나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [17] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (17)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층906호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지지분: 5.05㎡ (약 1.53평)

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

건축년도: 2020년 (준공: 2022년)

1.3. 매각물건정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 주변 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 수원시청과 인접한 지역으로 행정 및 상업시설 이용이 편리한 위치에 있음.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수의 주식회사새한에셋대부 근저당 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사새한에셋대부 근저당 (을1)

* 천지문 주택임차권 (을2)

* 수지신용협동조합 임의경매 (갑3)

* 수지신용협동조합 1번근저당부채권근질권설정 (을1-2)

* 수원시 압류 (갑4)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 천

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

* 법정지상권: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 인수해야 함.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로 진행됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적특성

수원시청 인근의 중심상업 및 주거 혼합지역으로, 오피스텔, 아파트, 상가 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하며 관련 업무 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

4.2. 주변상업시설현황

수원시청을 중심으로 한 행정타운과 상업시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청 및 주변 상업시설을 통해 다양한 은행, 병원, 쇼핑 시설, 문화시설 등 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 의료시설

수원시청 주변에 종합병원 및 다양한 의원이 위치하여 의료 접근성이 좋음.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* 법정지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재하여, 토지 소유주와의 관계 설정 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있음. 이는 본건의 가치를 크게 하락시키는 요인임.

6.2. 물건관련리스크

* 내부확인 불가: 관계인 폐문 부재로 인해 내부 상태, 이용 상황 등을 직접 확인하지 못함. 경매 참여 전 반드시 현장 확인 및 조사가 필요함.

* 소형 면적: 전용면적 14.06㎡(약 4.25평)의 원룸형 도시형생활주택으로, 활용도 및 임대수익 가능성을 신중히 검토해야 함.

* 대지권 미등록: 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되지 않은 상태임.

6.3. 법적/제도적리스크

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높음.

7. 종합의견

본건은 수원시청 인근의 역세권에 위치하며 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재하여 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가하고 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 면적이 매우 작다는 점도 고려해야 합니다. 법정지상권 문제는 본건의 활용 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자포인트

* 수원시청역 인근 역세권 입지.

* 비교적 신축인 파크앤시티타워Ⅱ 내 소형 원룸.

* 수원시청 및 주변 상업, 업무시설 이용 편리.

9. 예상입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 빌라/다세대 주택 매매가는 42.85㎡ 기준 195,000,000원(약 455만원/㎡), 50.98㎡ 기준 197,000,000원(약 386만원/㎡) 수준입니다. 이를 바탕으로 본건(14.06㎡)의 시장 가치를 단순 계산하면 약 5,400만원에서 6,500만원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 142,000,000원으로 시장 시세와 큰 격차를 보이며, 특히 매각 후에도 소멸되지 않는 법정지상권이라는 매우 중대한 리스크가 존재합니다. 법정지상권으로 인해 토지 사용에 제약이 발생하거나 토지 소유주에게 추가적인 지대 지급 의무가 발생할 수 있어, 해당 물건의 실질 가치는 시장 가격보다 현저히 낮아질 가능성이 높습니다.

따라서, 법정지상권 문제를 해결하기 위한 예상 비용 및 위험 부담을 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 선행한 후, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.