나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [31] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1010호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (31)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1010호

용도: 도시형생활주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 6.07㎡ (약 1.84평)

토지지분: 6.069㎡ (약 1.84평)

건물면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

건물지분: 16.9㎡ (약 5.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 주변 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

수원시청 남서측 인근에 위치하여 행정 및 상업시설 이용이 편리함.

교통상황은 단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철역(수원시청역)이 있고 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 양호한 편임.

3. 권리분석

등기부상 현황은 다음과 같으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 세부 사항은 추가 확인이 필요함.

총 채무액은 약 4,180,000,000원으로 확인됨.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (백남규)

* 근저당 (주식회사새한에셋대부, 4,020,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (이상현, 160,000,000원, 말소)

* 임의경매 (수지신용협동조합, 3,404,313,155원, 말소)

* 1번근저당부채권근질권설정 (수지신용협동조합, 3,096,000,000원, 말소)

* 압류 (수원시, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이상현)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없음)

* 특이사항 및 주의사항:

* 본건은 법정지상권, 공동담보 물건임. 이는 소유권 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적임.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임. 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됨.

* 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임. 토지 사용에 대한 권리 관계를 반드시 확인해야 함.

* 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 어려운 부분이 있으며, 평가 시 통상적인 관리 및 이용상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 상태는 경매 참여 전 반드시 사전 확인 필요.

* 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 소재한 권선동 일대는 수원시청 및 행정, 상업, 주거시설이 밀집된 지역으로, 도시형생활주택으로서 1인 가구나 젊은 직장인 수요층을 확보하기에 유리한 입지를 가지고 있음.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택(건축 연도 2019년~2023년, 면적 42.85㎡~75.82㎡)은 2026년 3월~7월 기준, 195,000,000원에서 350,000,000원 사이에 거래되었음.

거래된 다세대 주택의 단위 면적당 가격은 약 386만원 ~ 462만원 수준으로 파악됨.

본건은 면적(16.90㎡)이 상대적으로 작고 용도(도시형생활주택) 및 건물 형태(타워형)에서 비교 대상 주택과 차이가 있으나, 감정가(162,000,000원)는 단위 면적당 약 958만원으로, 비교 대상 주택의 시세와 상당한 차이를 보임. 이는 본건 건물 자체의 특성, 층수, 내부 상태, 또는 감정평가 시 적용된 기준에 따른 차이일 수 있으며, 경매 참여 시 면밀한 시장 조사가 필요함.

5. 생활정보

주변에는 수원시청 등 행정기관과 다수의 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

단지 내 차량 출입 용이 및 인근 지하철역(수원시청역)과 버스정류장 등으로 대중교통 이용이 편리함.

도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구의 주거 환경에 적합함.

6. 잠재적 리스크

법정지상권, 공동담보 설정: 이로 인해 소유권 행사, 건물 및 토지 사용에 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 재산 가치에 심각한 영향을 줄 수 있음.

토지대장상 대지권 미등록: 토지 소유권과의 관계가 명확하지 않아 추후 토지 사용에 대한 권리 행사 문제가 발생할 수 있음.

임차인 보증금 미회수 가능성: 총 채무액이 매우 높아 경매 낙찰가로 채권자들에게 배당될 금액이 담보 채무 총액에 훨씬 못 미칠 가능성이 높음. 이 경우 대항력 없는 임차인의 보증금 1억 6천만원 전액 회수가 불투명할 수 있음.

내부 확인 불가: 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인으로, 예상치 못한 수리비나 관리상 문제가 발생할 수 있음.

높은 경매 보증금: 최저매각가의 20%를 보증금으로 납부해야 하므로, 초기 자금 부담이 큼.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근의 편리한 입지와 도시형생활주택으로서의 수요 잠재력을 갖추고 있으나, 법정지상권, 공동담보, 토지대지권 미등록 등 심각한 법적 권리 리스크를 내포하고 있음. 특히 법정지상권 등은 해당 물건의 소유권 행사에 결정적인 제약을 줄 수 있는 중대한 사안이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 권리 관계를 완벽하게 분석하고 해결 방안을 모색해야 함. 임차인의 보증금 회수 문제 또한 낙찰가의 결정에 중요한 변수가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

편리한 도심 입지: 수원시청, 지하철역, 버스 정류장 등 각종 편의시설 및 교통 접근성이 우수함.

1인 가구 및 소형 주거 상품 수요: 도시형생활주택 원룸형으로서 1인 가구 및 소형 주거 상품을 찾는 임차인 수요가 있을 것으로 예상됨.

투자 가치 잠재력: 법적 리스크가 해소된다면, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원이나, 법정지상권, 공동담보, 토지대지권 미등록 등 심각한 법적 리스크가 존재하며, 비교 대상 주택들의 시세와 비교 시 감정가 대비 단위 면적당 가격 괴리가 큽니다. 또한, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하여 임차인의 보증금 회수가 불투명합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 권리 분석 및 법적 리스크 해소 가능성을 철저히 검토한 후, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있으나, 이는 법적 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에 제시되는 범위이며, 실제 법적 리스크의 심각성에 따라 가치는 현저히 달라질 수 있습니다. 따라서, 투자 결정 전 반드시 법률 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.