나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [30] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1009호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (30)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1009호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 166,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.206㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평) - 전용면적

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1009호

건축년도: 2020년 8월 20일 (신축허가일 기준)

주차: 총 63대 (내부 58대, 외부 5대)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 수원시청 남서측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물까지 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 있고 버스정류장이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

건물 외벽은 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 구조입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권 (채권금액 4,020,000,000원) 입니다.

임차인 현황:

* 김도훈 (보증금 160,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 3월 2일

배당신고일자: 2024년 4월 18일

대항력: 없음 (말소 예정)

주요 등기사항 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당권 (을1, 주식회사새한에셋대부, 2022-02-15, 4,020,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을2, 김도훈, 2024-04-18, 160,000,000원) - 말소

* 임의경매 (갑3, 수지신용협동조합, 3,404,313,155원, 2024-03-25 접수) - 말소

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2, 수지신용협동조합, 3,096,000,000원) - 말소

* 압류 (갑4, 수원시, 2024-10-16 접수) - 말소

등기부채권 총액: 4,180,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

결론: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 수원시청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역에 위치합니다.

주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 분포하여 배후 수요가 예상됩니다.

수원시청역 역세권이라는 점에서 유동인구 및 잠재적 임차 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

건물 내 301호는 사무실("KT M&S")로 이용 중이며, 본건 호실(1009호)을 포함한 대부분의 내부 상태는 관계인의 폐문 부재로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

지하철 1호선 수원시청역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

수원시청 및 관련 관공서, 상업시설이 인근에 있어 생활 편의성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내부 설비

탐문 결과, 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 소화 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다. 301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태, 하자 여부, 원상복구 필요성 등을 직접 확인할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 낙찰되었으나 매각이 취소 또는 무효된 물건으로, 이전 낙찰자의 명도 관련 문제 또는 특수한 사정이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 물건과 담보가 공유되어 있어, 해당 물건의 경매 진행 및 낙찰 여부에 영향을 받을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태로, 일괄 매각으로 큰 문제는 없을 수 있으나 등기부상 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 위치 및 교통 여건은 양호합니다.

다만, 내부 상태 미확인, 재매각 및 공동담보 등의 특수 물건이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 채권이 모두 말소될 예정이라 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

정확한 가치 판단 및 안전한 입찰을 위해서는 반드시 사전에 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 인근으로 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 활용도: 주거용(도시형생활주택) 또는 소규모 사무실(기존 사무실 이용 사례)로 활용 가능성이 있어 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재력: 재매각 및 공동담보 등의 특수성으로 인해 향후 적절한 가격에 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 제공된 주변 시세 정보(2026년 3월~7월 거래) 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택의 경우 전용면적 약 42.85㎡(약 13평)가 1.95억, 50.98㎡(약 15.4평)가 1.97억, 75.82㎡(약 23평)가 3.5억에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,280만원에서 1,520만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 17.28㎡(약 5.23평)입니다. 위 시세 기준으로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 7,000만원에서 8,000만원 사이로 판단됩니다.

본건의 감정가는 166,000,000원이며, 이는 현재 추정되는 시장 가치보다 현저히 높습니다.

본건은 재매각 물건으로, 1차 진행 시 유찰될 가능성이 높습니다.

2차 진행 시 최저매각가격은 감정가의 80%인 약 132,800,000원이며, 매수신청보증금은 최저가의 20%인 약 26,560,000원입니다.

2차 진행 시 최저매각가격 역시 추정 시장 가치를 상회하므로, 2차 입찰에서도 유찰될 가능성이 있습니다.

3차 진행 시 최저매각가격은 약 92,960,000원으로 낮아집니다. 이 시점부터 시장 가치에 근접하기 시작합니다.

결론적으로, 현재 제공된 시세 정보를 기준으로 할 때, 3차 진행 시 최저매각가격(약 9,296만원)은 여전히 시장 가치(7천~8천만원)를 초과합니다. 따라서 본건은 추가적인 유찰을 거치거나, 시장 가치보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

현 시세 기준으로 합리적인 입찰가는 약 75,000,000원에서 80,000,000원 범위로 예상되나, 현재 예정된 경매 절차의 최저매각가격은 이보다 높아, 해당 가격대에서 입찰하기 위해서는 향후 더 많은 가격 조정이 필요할 것으로 보입니다. 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 확인하고, 최신 시세 변동 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 지역에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 도시 지역의 상업, 주거, 행정 시설이 혼재된 환경입니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 상세 조사 결과는 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.