나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층809호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (10)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층809호

* 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 용도: 도시형생활주택 (해당 호실)

* 건축년도: 2022년 (사용승인일 기준: 20220121)

* 층수: 지하 2층, 지상 12층 건물 내 8층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 면적 (건축물대장 기준): 연면적 4,665.9㎡, 토지면적 688.6㎡

* 호수: 총 70호 (해당 건물 기준)

4. 1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 토지지분: 6.206㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 건물지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 감정가: 166,000,000원

5. 1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2. 2.1. 위치 및 주변환경

* 본건의 정확한 소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워Ⅱ 8층809호입니다.

* 감정평가서 상의 위치 설명에는 "경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 '수원시청' 남서측 인근"으로 기재되어 있으나, 이는 주변 환경에 대한 일반적인 설명으로 보이며, 본건 자체는 권선구에 속합니다.

* 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3. 2.2. 교통환경

* 단지 내 차량 출입이 용이합니다.

* 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며, 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

4. 2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속합니다.

* 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)에 접합니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2. 3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(권리금액 4,020,000,000원)입니다.

* 본 경매 사건의 개시 결정 등기는 2024년 3월 25일 수지신용협동조합에 의해 이루어졌습니다.

3. 3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권

* 법정지상권이 성립되어 있어, 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-05-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

5. 3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 4,020,000,000원

* 기타 등기사항: 소유권이전 1번 신탁 등기 말소, 1번 근저당권부 채권 근질권 설정 공동담보 목록, 수원시 압류 등기가 존재했으나 매각으로 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

2. 4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

* 본건은 수원시청 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합된 상권을 형성하고 있습니다.

* 건물 내 3층 301호는 "KT M&S" 상호의 사무소로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 4.2. 상권 특성

* 행정기관(수원시청)과 상업시설이 밀집한 지역으로, 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

2. 5.1. 주거 및 편의시설

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 공부상 등재되어 있으며, 주변에 공동주택이 분포하고 있습니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다. (301호는 시스템 에어컨 냉난방 시설)

* 수원시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

3. 5.2. 교육 및 의료시설

* 구체적인 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 수원시청 인근 지역은 통상적으로 다양한 교육 및 의료기관이 분포되어 있을 가능성이 높습니다.

4. 5.3. 기타

* 인근 전철역(수원시청역) 및 버스정류장 이용으로 광역 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

2. 6.1. 법정지상권

* 본건은 법정지상권이 성립되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 법정지상권은 낙찰자가 토지 사용에 대한 권리를 제한받거나 별도의 합의 또는 토지 사용료 지급이 필요할 수 있어, 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 최우선 고려 사항입니다.

3. 6.2. 토지대장상 대지권 미등록

* 구분건물임에도 불구하고 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 이는 소유권 관계 및 토지 사용에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

4. 6.3. 내부확인 불가

* 관계인의 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

5. 6.4. 공동담보

* 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물건의 경매 결과나 처분에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6. 6.5. 감정가와 시세의 괴리

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건의 감정가(166,000,000원) 대비 시장에서 거래되는 유사 면적의 시세는 약 73,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 상당한 차이로, 법정지상권 등 제반 리스크를 고려한 결과로 해석될 수 있으나, 감정가의 신뢰성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 6.6. 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2. 본건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 그러나 법정지상권 성립, 토지대장상 대지권 미등록, 내부 확인 불가 등 중대한 법적 및 현실적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권은 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 핵심적인 요인이므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 인수 시 예상되는 부담을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 제시된 감정가는 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 법적 리스크를 감안할 때 적극적인 입찰에는 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2. 8.1. 입지적 장점

* 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정, 상업, 교통의 중심지에 해당합니다.

* 수원시청역(지하철) 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 8.2. 신축 건물

* 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 건물 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

4. 8.3. 잠재적 가치 상승 가능성

* 만약 법정지상권 문제를 해결할 수 있거나, 해당 권리가 예상보다 경미한 수준으로 해석될 경우, 우수한 입지와 신축 건물이라는 장점을 바탕으로 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다. (이는 매우 높은 불확실성을 동반합니다.)

9. 예상 입찰가

2. 본건은 중대한 법적 리스크인 법정지상권이 존재하며, 감정가(166,000,000원) 대비 최근 주변 시세 분석 결과(약 73,000,000원)와의 괴리가 상당합니다.

3. 법정지상권의 구체적인 내용과 낙찰 시 예상되는 부담(토지 사용료, 이용 제한 등)을 고려할 때, 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수 있습니다.

4. 이에 따라, 본 건의 시장 가치 약 73,000,000원을 기준으로, 법정지상권으로 인한 상당한 가치 하락을 반영하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

5. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

6. 본 건의 법적 리스크 및 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

7. * 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 보수적인 의견이며, 법정지상권의 구체적인 내용, 현장 조사 결과, 기타 법적 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 낙찰 후 법정지상권 관련 분쟁 발생 시 추가적인 법률 비용 및 손실이 발생할 수 있으므로, 신중한 검토와 전문가와의 상담을 권장합니다.

* 보증금으로 최저매각가격(166,000,000원)의 20%인 33,200,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.