나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [28] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경3700 (28)

소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1007호

건물명

파크앤시티타워Ⅱ

토지면적

6. 21㎡ (약 1.88평)

건물면적

17. 28㎡ (약 5.23평)

감정가

166,000,000원

준공년도

2022년 01월 21일

용도

도시형생활주택 (원룸형)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

법정지상권, 공동담보

주의사항

특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건축물 정보

철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 12층 건물, 총 70세대

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당함.

건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1007호임. 외벽은 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등, 바닥은 아스타일 마감 등 (301호 부분), 천정은 텍스 붙임 등(301호 부분), 창호는 샷쉬 구조임. 3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S")를 제외한 내부 확인 불가.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 (2022-02-15) 주식회사새한에셋대부 근저당권 (권리금액: 4,020,000,000원)

임차인 현황

* 임차인: 한대석

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 한 은 대항력이 없으며, 보증금 160,000,000원에 대한 배당요구를 하였으므로 매각으로 인해 소멸될 권리임. 인수 보증금은 0원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있음. (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

인수되는 권리

위 권리분석에 따라, 명시된 임차인 권리는 소멸되므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, "법정지상권"은 매각으로 소멸되지 않으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성

수원시청 인근의 중심상업지역에 위치하여 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역임.

주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보(다세대 주택 기준)에 따르면,

* 2026년 3월 거래된 권선동 988-3 소재 42.85㎡(약 13평) 건물은 19,500만원에 거래됨 (평당 약 454만원).

* 2026년 3월 거래된 권선동 992-14 소재 50.98㎡(약 15.4평) 건물은 19,700만원에 거래됨 (평당 약 386만원).

* 2026년 7월 거래된 권선동 978-2 소재 75.82㎡(약 23평) 건물은 35,000만원에 거래됨 (평당 약 462만원).

본건은 17.28㎡(약 5.23평)의 도시형생활주택으로, 위 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵으나, 제공된 정보를 기준으로 환산한 평당 약 386만원 ~ 462만원 범위를 참고할 수 있음. 본건의 감정가는 166,000,000원으로, 이는 평당 약 960만원에 해당하여 주변 시세 대비 높은 편임.

5. 생활정보

교통 편의성

북동측 인근 수원시청역(지하철) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성도 양호함.

주변 편의시설

수원시청, 수원서부경찰서 등 관공서와 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

혐오시설 유무

주변 지역은 수원시청을 중심으로 한 도심 상업 및 주거 지역으로, 지도 및 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

법정지상권

가장 중요한 리스크 요인으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 해당 토지를 점유하거나 사용하는 데 법적인 제약이 발생할 수 있으며, 이는 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있음. 반드시 등기부등본 및 관련 자료를 통해 구체적인 법정지상권 성립 여부 및 내용을 상세히 확인해야 함.

매수신청보증금

최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 하므로, 일반 경매보다 초기 자금 부담이 높음.

극히 작은 면적

본건의 전용면적이 17.28㎡(약 5.23평)으로 매우 협소하여 실거주 또는 임대 시 활용도에 제약이 있을 수 있음.

건물/토지 관련 미확인 사항

감정평가서상 일부 내부 확인 불가(관계인 폐문 부재)로 인해 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었음. 경매 참여 전 반드시 현장을 방문하여 건물의 실제 상태 및 관리 상태를 확인해야 함. 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권, 신축 건물(2022년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 수원시 중심 업무지구에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 그러나 17.28㎡(약 5.23평)의 매우 작은 면적, 매각으로 소멸되지 않는 '법정지상권'의 존재 가능성, 그리고 감정가(1.66억) 대비 주변 시세(약 0.75억)와의 큰 격차가 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 법정지상권은 본건의 가치와 활용성에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 인근 역세권 및 중심 업무지구라는 뛰어난 입지.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물.

* 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합된 지역으로 잠재적 수요 존재.

* (단, 법정지상권 문제를 해결할 수 있다면)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(166,000,000원)와 주변 시세(약 75,000,000원), 그리고 법정지상권이라는 중대한 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 법정지상권의 구체적인 내용 확인 없이는 정확한 가치 판단이 어렵지만, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세를 바탕으로 산출된 본건의 시장가치는 약 75,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가는 이를 크게 상회하며, 법정지상권의 존재로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 접근할 경우, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 100,000,000원

본 입찰가 범위는 법정지상권의 구체적인 내용 확인 및 현장 조사를 통한 추가적인 판단이 이루어진 후 조정될 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 반드시 모든 위험 요소를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.