나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [23] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (23)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1002호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보: 파크앤시티타워Ⅱ, 2022년 1월 21일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 12층. 본건은 10층 1002호.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

* 교통상황: 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부 근저당권 (채권최고액 4,020,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 4,180,000,000원.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 해당 권리가 확인되지 않음. 이는 잠재적 리스크로, 경매 참여 전 반드시 권리관계에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-02-15)

* 근저당 (주식회사새한에셋대부, 4,020,000,000원, 2022-02-15) - 말소기준권리

* 주택임차권 (박금자, 160,000,000원, 2024-05-03) - 말소 (대항력 없음)

* 임의경매 (수지신용협동조합, 3,404,313,155원, 2024-03-25) - 말소

* 1번근저당권부채권근질권설정 (수지신용협동조합, 3,096,000,000원, 2024-09-20) - 말소

* 압류 (수원시, 2024-10-16) - 말소

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

* 건물 이용상태: 3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S")를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)임.

* 토지 이용상태: 단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

1.4. 생활정보

* 교통: 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시설: 수원시청이 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 이용이 용이함.

* 설비: 위생 및 급배수시설, 난방시설, 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항/특수물건정보: 법정지상권, 공동담보.

* 법정지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않아 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확한 확인 필요. 만약 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용료 부담이 발생할 수 있음.

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 경우로, 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건에 미치는 영향이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

* 내부 상태 미확인: 관계인의 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 반드시 사전에 확인 필요.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우 임대차 계약 조건 및 명도 가능성을 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

* 수원시청역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있음.

* 하지만 법정지상권, 공동담보, 토지대장상 대지권 미등록 등 복합적인 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요함.

* 특히 법정지상권 성립 여부와 그에 따른 토지 사용료 부담 가능성은 본건의 가치 평가에 중대한 영향을 미치므로, 경매 참여 전 철저한 확인이 필수적임.

* 내부 상태 및 임대 관계 미확인 또한 잠재적 리스크 요인이므로, 사전 현장 조사 및 정보 수집이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 위치.

* 도시 편의시설 접근성: 수원시청 등 관공서 및 상업시설 인접.

* 소형 면적: 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 166,000,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% = 33,200,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 3월, 42.85㎡ 다세대 주택이 195,000,000원에 거래됨.

* 최근 2026년 3월, 50.98㎡ 다세대 주택이 197,000,000원에 거래됨.

* 본건 건물 면적 17.28㎡ (약 5.23평)을 고려할 때, 주변 시세를 단순 비례 계산하면 약 6,700만원 ~ 7,900만원 수준으로 환산될 수 있으나, 소형 면적대의 거래가는 이와 다를 수 있음.

* 리스크 고려: 법정지상권, 공동담보, 대지권 미등록 등의 위험 요소로 인해 시세 대비 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 1억 6천 6백만원은 소형 면적임에도 불구하고 높은 편일 수 있으나, 입지 및 향후 활용 가능성을 고려한 것으로 보임.

* 법정지상권 성립 여부가 결정적인 변수임. 만약 법정지상권이 성립된다면 건물 가치는 크게 하락할 수 있음.

* 권장 입찰가: 법정지상권 및 기타 리스크를 감안하여, 최저매각가격 대비 80% ~ 90% 수준인 132,800,000원 ~ 149,400,000원 범위에서 신중하게 검토할 것을 권장함.

* 현장 조사 및 권리 관계 확정을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

1.9. 주변 혐오시설 정보

* 주변 지역은 수원시청, 법원, 세무서 등 공공기관 및 업무, 상업, 주거 시설이 혼재된 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.