나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [29] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1008호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (29)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1008호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

준공일: 2022년 01월 21일

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물 면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

1.1. 건물 상세 정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 10층 1008호에 해당합니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택이며, 전용면적은 17.28㎡입니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 및 주차 설비가 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, "수원시청"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 소재하고 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지적공부상 본 토지의 북서측과 남동측으로 각각 소로 1류와 소로 3류에 접하며, 북서측 소로는 대로 1류에 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 소로 1류 및 3류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(채권금액 4,020,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 4,180,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 특이사항 및 주의사항

* 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. (특이사항, 특수물건정보, 물건명세서 참고사항에 명시)

* 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. (일반 10%보다 높음)

* 토지대장상 대지권이 등록되지 않은 상태입니다. (구분건물이지만)

4. 상권분석

본 물건은 수원시청 인근의 상업, 업무, 주거 복합 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 업무시설 이용이 편리합니다.

주변에 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있어 관련 배후 수요가 존재합니다.

도시형생활주택(원룸형)으로 소형 가구 또는 1인 가구의 주거 수요에 적합할 것으로 보입니다.

단, 3층 301호를 제외한 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 및 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원시청역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 수원시청 인근으로 은행, 관공서, 상업시설 등 이용 편리

* 교육시설: 주변 도보 거리 내 초, 중, 고등학교 소재

* 환경: 도심 지역으로 주거 및 업무 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용료 지급 또는 건물 가치 하락 등의 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 사전에 법률 전문가를 통해 명확한 성립 여부를 확인해야 합니다.

* 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 내부 상태, 하자, 원상복구 필요 여부 등을 직접 확인할 수 없어 인수 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 괴리: 본건 감정가(17.28㎡ 기준 3.3㎡당 약 3,190만원)가 주변 다세대 주택의 최근 매매가(3.3㎡당 약 1,280만원 ~ 1,510만원)에 비해 현저히 높게 책정되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됩니다.

* 높은 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (166,000,000원 * 0.2 = 33,200,000원)를 보증금으로 준비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 역세권의 편리한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성, 내부 확인 불가, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히 법정지상권 문제는 본 물건의 투자 가치를 크게 좌우할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

제시된 정보만으로는 명확한 투자 가치를 산정하기 어려우며, 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 인근 역세권 입지

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)

* 소형 면적으로 투자 진입 용이

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 아래와 같은 분석 및 고려 사항을 바탕으로 산정되었으며, 특히 법정지상권 성립 여부에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

* 건물 면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 감정가: 166,000,000원 (3.3㎡당 약 3,190만원)

* 주변 유사 물건(다세대 주택) 최근 매매가: 3.3㎡당 약 1,280만원 ~ 1,510만원

* 주변 시세 대비 감정가: 본건 감정가가 주변 시세보다 약 2배 이상 높게 책정되었습니다.

* 주요 리스크: 법정지상권 성립 가능성, 내부 미확인.

상기 분석 결과, 감정가가 주변 시세와 상당한 괴리가 있으며, 법정지상권이라는 큰 위험 요소를 고려할 때 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다. 만약 법정지상권이 성립되지 않고 건물 상태가 양호하다는 전제 하에, 주변 시세 수준을 고려하더라도 감정가보다 현저히 낮은 금액을 제시해야 합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 80,000,000원

본 예상 입찰가는 매우 보수적인 접근이며, 법정지상권 성립 여부, 내부 상태 조사 결과, 및 추가적인 법률/세무 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고합니다. 특히, 법정지상권이 성립하는 경우 건물 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 해당 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 33,200,000원을 반드시 준비하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.