나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [15] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층904호

용도: 도시형생활주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

건축연도: 2020년 (준공승인일 기준)

총 층수: 12층 (본건 9층)

전유부분 면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

분양면적: 제공되지 않음 (도시형생활주택, 전용면적 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청 남서측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 1호선 수원시청역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으며, 본건의 경우 "법정지상권"이 명시되어 있습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 05월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 말소되는 권리: 등기부요약 상 대부분의 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 근질권설정, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 최근 매매된 인근 다세대 주택들의 면적은 42.85㎡ ~ 75.82㎡이며, 매매가는 195,000,000원에서 350,000,000원 수준입니다. 평당 가격은 약 12,775,000원에서 15,263,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건과의 비교: 본건 도시형생활주택의 전용면적은 17.28㎡ (약 5.23평)으로, 비교 대상인 다세대 주택보다 면적이 현저히 작습니다.

* 감정가 대비: 본건의 감정가(166,000,000원)는 약 31,740,000원/평으로, 주변 시세보다 높은 수준입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 건물 자체의 특성, 또는 면적 대비 가치 평가 방식의 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 수원시청 및 관련 관공서가 인근에 위치합니다. 상업지구로 분류되어 있어 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 수원시청역(지하철)을 이용한 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행됩니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 업무시설이 밀집된 도심 지역으로, 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 관련하여 특별히 우려할 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 낙찰자는 토지 소유자에게 토지 사용료(지료)를 지급해야 할 의무가 발생하거나, 심한 경우 토지 소유자의 요구에 따라 건물을 철거해야 할 수도 있습니다. 이는 건물의 가치를 크게 훼손시키는 요인입니다.

* 보증금 미상 임차인: 본건에는 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

* 건물 면적 대비 높은 감정가: 주변 유사 면적 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 차익에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 수원시청 및 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주변 상권이 활성화되어 있습니다. 그러나 등기부등본상 "법정지상권"이 존재하여, 낙찰 후 토지 소유자와의 관계 설정이 매우 중요하며 이는 큰 투자 위험 요인이 될 수 있습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없으나, 매수신청 보증금이 최저매각가의 20%로 일반 경매보다 높게 책정된 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청 및 역세권 중심 입지: 행정, 교통, 상업시설 이용이 편리한 핵심 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법정지상권의 성립 여부, 지료 수준, 토지 소유자와의 협상 가능성 등 추가적인 면밀한 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 법정지상권의 존재는 건물의 실질 가치를 크게 낮출 수 있는 치명적인 위험 요소이므로, 이에 대한 명확한 파악 없이 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

일반적으로 인근 유사 면적의 시세는 평당 약 1,200만 원 ~ 1,500만 원 수준이나, 본건은 전용면적 5.23평 대비 감정가가 1.66억 원으로 평당 약 3,174만 원으로 높게 책정되었습니다.

법정지상권 리스크를 감안할 때, 권리 분석 상 안전한 매수를 위해서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다. 법정지상권으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토 후, 매우 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 법정지상권 관련 정보 수집 후 재산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.