나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [18] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층907호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층907호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경3700 (18)이며, 감정가는 166,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

건물의 전용면적은 17.28㎡(약 5.23평)이며, 토지 지분은 6.21㎡(약 1.88평)입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 수원시청 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 접근성은 북서측 및 남동측으로 소로1류, 소로3류에 접하고 있으며, 북서측 소로는 대로1류와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

등기부 요약상 말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(4,020,000,000원)입니다.

이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

주택임차권(김성욱, 보증금 160,000,000원)은 2022년 03월 21일 전입 및 확정일자를 받았으나, 말소 예정으로 대항력이 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금은 0원입니다.

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 존재하므로, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

등기부채권 총액은 약 4,180,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 일대는 수원시청을 중심으로 행정, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

파크앤시티타워Ⅱ는 주변의 다양한 주거 및 상업 시설과 어우러져 있으며, 이는 잠재적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 수원시청역(지하철)과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물로, 본건은 9층에 위치합니다.

건축물대장상 본건의 용도는 '공동주택(도시형생활주택 원룸형)'으로 기재되어 있습니다.

내부 상태는 관계인의 폐문으로 인해 정확한 확인이 어려웠으나, 3층 301호는 사무소로 이용 중입니다.

건물에는 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어진 것으로 탐문됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'입니다. 낙찰자는 이 지상권을 인수해야 하므로, 해당 권리가 소유권 행사에 미치는 영향 (예: 토지 사용료 지불 의무, 건축 제한 등)에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

부동산 등기부채권 총액이 41억 원 이상으로 매우 높아, 법정지상권 문제와 더불어 본건의 가치를 크게 제약할 수 있는 요인입니다.

현황 조사 시 관계인의 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했으므로, 경매 참여 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

건물은 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되지 않은 상태로, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점도 잠재적인 확인 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근이라는 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다.

하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건과는 다른 신중한 접근이 요구됩니다.

또한, 높은 채권 총액과 미확인 내부 상태 등은 판단에 있어 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법정지상권으로 인한 실질적인 가치 하락분 및 잠재적 인수 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 도보권이라는 직주근접 입지 및 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 하는 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

법정지상권 문제를 정확히 분석하고 해결하거나, 그 영향력을 감안할 경우, 시장 가치 대비 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(다세대 주택)를 바탕으로 시세 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 380만원 ~ 460만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적(17.28㎡)에 이 시세 단가를 적용할 경우, 부동산 자체의 시장 가치는 약 6,500만원 ~ 8,000만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있어, 실제 가치는 이러한 시장 가격보다 현저히 하락할 수 있습니다.

감정가 1억 6,600만원은 지상권 문제를 반영하지 않은 금액일 가능성이 높으며, 높은 채권 총액 또한 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 법정지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 실제적인 가치 하락분을 면밀히 분석한 후, 최저매각가격 및 입찰 보증금(최저매각가격의 20%)을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 9,000만원 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 법정지상권의 영향과 최저매각가격을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.