나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [21] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층910호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (21)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워Ⅱ 9층 910호 (신규주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로 406)

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택)

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 6.07㎡ (약 1.83평)

* 토지지분: 6.069㎡ (약 1.83평)

* 건물면적: 16.90㎡ (약 5.11평)

* 건물지분: 16.9㎡ (약 5.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 9층 910호

* 준공/사용승인일: 2020년 08월 20일 (건축허가일 기준, 사용승인일 2022년 01월 21일)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건이 소재한 파크앤시티타워Ⅱ 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 차량 출입이 용이합니다.

* 교통 상황: 북동측 인근에 지하철역(수원시청역)이 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대로변에 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새한에셋대부, 2022.02.15 접수, 채권금액 4,020,000,000원)

* 임의경매 신청 채권자: 수지신용협동조합 (2024.03.25 접수, 2024타경3700)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안성호

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-03-20

* 대항력: 없음 (인수 보증금 없음)

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 관련 보증금은 인수되지 않는 것으로 파악됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권에 대한 부담(지료 지급 등)을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. (세부 내용은 별도 확인 필수)

* 토지대장상 대지권 미등록: 본건은 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태로, 토지 사용 권한에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업/주거 시설: 건물 주변으로 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매/임대 사례 (주변 다세대주택 기준):

* 2026년 3월, 42.85㎡ 다세대주택 4층 매매가 195,000,000원 (약 455만원/㎡)

* 2026년 3월, 50.98㎡ 다세대주택 5층 매매가 197,000,000원 (약 386만원/㎡)

* 2026년 7월, 75.82㎡ 다세대주택 4층 매매가 350,000,000원 (약 461만원/㎡)

* 상기 사례는 건물 유형(다세대)이 본건(도시형생활주택)과 다소 차이가 있으나, 주변 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건 감정가는 16.90㎡ 기준 약 958만원/㎡로, 시세 대비 다소 높은 편으로 보입니다.

* 건물 자체 특징: 파크앤시티타워Ⅱ는 공동주택(도시형생활주택)으로 분류되며, 12층 건물에 해당 호실은 9층에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 수원시청이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 수원시청역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 및 법정지상권 인수 가능성: 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있으며, '법정지상권' 또한 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나, 토지 사용에 대한 법적 제약을 받을 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 법적 효력에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 건물 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 현황을 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 조사 시점에 재확인이 필요합니다.

* 대지권 미등록: 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않아, 토지 소유권과의 관계 및 토지 사용권한에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행이나 매각 결과에 따라 복잡한 권리관계가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 '법정지상권' 존재 가능성, 대지권 미등록 상태 등 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인 및 감정가 대비 주변 시세와의 차이도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 중대한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근과 면밀한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편리한 교통망: 대로변에 인접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 상업 및 업무시설 밀집 지역: 주변에 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 권리상의 리스크를 내포하고 있어, 낙찰 시 토지 사용에 대한 추가적인 부담(지료 지급 등)이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 주변 유사 부동산의 시세와 감정가를 비교했을 때, 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치를 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 지상권의 구체적인 내용과 법적 효력이 명확히 파악되지 않았으므로, 매우 낮은 수준에서의 입찰가격을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가(162,000,000원) 대비 현저히 낮은 가격에서 접근하는 것을 제안합니다.

구체적인 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 이는 지상권 관련 사항에 대한 정밀한 조사가 완료된 후에만 유효하며, 해당 리스크가 예상보다 클 경우 입찰을 유보하거나 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.