나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (5)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정보 제공되지 않음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층 804호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 토지 지분: 6.206㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평) - 전용면적

* 건물 지분: 17.28㎡ (약 5.23평) - 전유면적

* 건축물 사용승인일: 2022년 1월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 감정평가액 및 최저매각가격

* 감정가: 166,000,000원

* 최저매각가격: (제공된 정보 없음. 통상 감정가와 유사하게 책정되거나, 유찰 시 조정될 수 있습니다. 본 보고서에서는 감정가 166,000,000원을 최저매각가격으로 가정하여 분석합니다.)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (약 33,200,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, '수원시청' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있어 입지적 가치가 높습니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하고 있습니다.

* 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

* 말소기준권리: 2022년 02월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(채권최고액 4,020,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, '법정지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-16

* 확정일자: 2022-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 보증금은 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 법정지상권: 본건은 '법정지상권'이 성립될 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용에 대한 권리로, 건물 소유자가 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 정확한 법정지상권 성립 여부 및 내용에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로 경매가 진행된 이력이 있으며, 이는 채무 및 담보 설정 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

* 수원시청 인근으로 관공서, 상업시설, 오피스텔, 주상복합 등이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 반경 내 근린생활시설, 편의점, 식당 등이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 임대 수익 가능성

* 본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다만, 17.28㎡의 작은 면적은 임대료 수준에 제한을 줄 수 있으며, 공실 발생 가능성에 대한 신중한 분석이 요구됩니다.

* 수원시청역 역세권이라는 점은 임대 수요 유지에 긍정적이나, 법정지상권 등 법적 리스크 해결 여부에 따라 임대 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 수원시청, 롯데백화점, AK플라자 등 주요 편의시설 및 관공서가 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주변에 공원 및 녹지 공간이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건축 연도 및 건물 상태

* 2020년 건축허가, 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되나, 정확한 내부 마감재 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련 위험

* 본건은 '법정지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 가장 큰 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 법정지상권의 성립 여부, 내용, 지료 등에 대한 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 하며, 실질적인 부담으로 작용할 경우 부동산 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공부상 대지권 미등록

* 구분건물임에도 불구하고 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 이는 토지 소유권과의 관계, 구분 건물로서의 법적 안정성 등에 대한 의문을 제기할 수 있으며, 추후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

* 본건의 감정가(166,000,000원, ㎡당 약 9,600,000원)는 주변 유사 물건(다세대주택, ㎡당 약 4,300,000원~4,600,000원)의 시장 시세 대비 상당히 높은 수준으로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근 역세권에 위치하며 비교적 신축된 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 그러나 '법정지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있고, 공부상 대지권 미등록, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재하여 투자에 상당한 주의가 요구됩니다. 이러한 법적, 시세적 위험 요소를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 낮은 경쟁 속에서 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 도보권의 뛰어난 역세권 입지.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 법정지상권 등 주요 리스크 분석 및 해결을 통한 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 최저매각가격

* 본건의 감정가는 166,000,000원이며, 법원 경매 절차상 최초 최저매각가격으로 책정될 가능성이 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위 및 산정 근거

* 본건의 건물 면적(17.28㎡) 대비 감정가(166,000,000원)는 ㎡당 약 9,600,000원으로, 주변 유사 물건(다세대주택)의 최근 매매 사례(㎡당 약 4,300,000원~4,600,000원)와 비교 시 매우 높은 수준입니다.

* 가장 큰 투자 리스크인 '법정지상권'의 존재 여부와 그 실질적인 영향력을 파악하는 것이 입찰가 산정의 핵심입니다. 만약 법정지상권이 실질적인 부담으로 작용한다면, 부동산 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금(160,000,000원)은 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 없으나, 배당 절차 및 향후 채무 관계를 고려해야 합니다.

* 상기 분석을 바탕으로, 투자자는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 특히, 법정지상권 등 주요 리스크를 해결하거나 감당할 수 있다는 전제 하에, 시장 시세와 감정가의 괴리를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 100,000,000원 ~ 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 철저한 법률적, 현장 조사를 통해 모든 위험 요소를 확인하고 최종 결정해야 할 사항이며, 법률 전문가와의 상담을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.