나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [20] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (20)

- 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층909호

- 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

- 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

- 감정가: 166,000,000원

- 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적(전용면적): 17.28㎡ (약 5.23평)

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

- 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 건축연도: 2020년

1.1. 입지조건

- 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층909호

- 주위환경: 수원시청 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

- 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 전철역(수원시청역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

- 도로상태: 지적공부상 북서측(소로1류), 남동측(소로3류)에 접하고 있으며, 북서측 소로는 대로1류에 접함.

- 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등에 속함.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 주식회사새한에셋대부의 근저당권 (2022.02.15. 접수)

- 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전(신탁등기말소)

* 근저당권

* 주택임차권 (김진현)

* 임의경매 개시결정

* 근저당권부채권근질권설정

* 압류

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권

* 본건은 건물만 경매로 나왔으나, 토지에 대한 법정지상권이 존재하여 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 건물 소유주와 토지 소유주 간의 관계에 따라 소송 또는 추가 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

- 총 인수 보증금: 0원

- 등기부채권 총액: 4,180,000,000원

1.3. 상권분석

- 본건은 수원시청 인근 상업 및 주거 혼재 지역에 위치한 집합건물입니다.

- 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

- 주변 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 잠재적 수요가 존재합니다.

- 제공된 주변 실거래가 데이터는 "다세대" 주택으로, 본건(도시형생활주택, 17.28㎡)과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

- 최근 다세대 주택 거래 사례:

* 42.85㎡ (2019년식): 19,500만원 (약 455만원/㎡)

* 50.98㎡ (2021년식): 19,700만원 (약 386만원/㎡)

* 75.82㎡ (2023년식): 35,000만원 (약 461만원/㎡)

- 본건 감정가(166,000,000원) 대비 면적(17.28㎡)으로 계산된 제곱미터당 가격은 약 960만원으로, 주변 다세대 시세보다 매우 높게 형성되어 있습니다. 이는 소형 평형의 희소성과 입지적 가치, 건물 브랜드 등이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

- 본 건물은 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

- 주변에 수원시청 및 관련 공공기관, 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

- 주변 혐오시설 정보:

* 제공된 정보 및 제약 사항으로 인해 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 확인이 불가능합니다. 따라서, 경매 참여 시 반드시 직접 현장을 방문하여 주변 환경을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 법정지상권 인수: 토지 소유주와의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 추가 비용 부담 가능성이 매우 높습니다.

- 토지대장상 대지권 미등록: 건물 구분 등기 대비 토지 소유권과의 관계가 명확하지 않아 권리 관계 확인이 필수적입니다.

- 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높으며, 이는 입찰자의 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

- 관계인 폐문 부재: 내부 구조, 상태, 이용 상황 등에 대한 정확한 파악이 어려워 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 불가한 부분은 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

- 본 물건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

- 그러나 법정지상권 인수, 토지대장상 대지권 미등록 등 복잡하고 중대한 권리상의 리스크가 존재합니다.

- 특별매각조건으로 인한 높은 보증금 또한 경매 참여에 대한 부담을 가중시킵니다.

- 이러한 리스크를 감안할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 역세권 소형 주거/업무 공간으로서의 잠재력

- 신축 건물(2020년 준공)이라는 점

- 추후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 (중심상업지역 위치)

1.8. 예상 입찰가

- 감정가: 166,000,000원

- 주변 시세: 제공된 주변 다세대 주택 시세(약 386만원~461만원/㎡) 대비 본건의 제곱미터당 가격(약 960만원/㎡)이 높게 형성되어 있습니다. 이는 본건의 소형 평형 희소성, 건물 브랜드, 입지 조건 등을 반영한 것으로 추정됩니다.

- 리스크 반영: 법정지상권 인수, 토지대지권 미등록 등 중대한 권리상의 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

- 보수적인 접근: 이러한 리스크를 감안하여, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

- 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.