나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [19] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층908호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경3700 (19)

소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층908호

용도

도시형생활주택

건물명

파크앤시티타워Ⅱ

신축연도

2020년 08월 20일 사용승인

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

전용면적 (건물면적)

17. 28㎡ (약 5.23평)

토지면적

6. 21㎡ (약 1.88평)

감정가

166,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

1.1. 물건 현황

건물 (전유부)

본건은 파크앤시티타워Ⅱ 건물 내 9층 908호로, 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(원룸형)임.

토지

단일 필지로 세로장방형의 토지임.

공부상 차이

구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

1.2. 특수 물건 정보

법정지상권

특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 등기부상으로는 별도 확인되지 않음. 경매 참여 시 반드시 현황 확인 필요.

공동담보

특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있음.

특별매각조건

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 수원시청 남서측 인근에 위치함.

교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 소재하고 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편임.

인접 도로상태

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며, 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)임.

3. 권리분석

말소기준권리

2022년 02월 15일에 등기된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(을1)임.

인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요함.

임차인 현황

* 임차인: 곽

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-03-24

* 확정일자: 2022-03-11

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 차액에 대한 권리 주장이 있을 수 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

건물 내부

관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여, 통상적인 관리 및 이용상황을 상정하여 평가되었음. 경매 참여 시 반드시 사전에 내부를 확인해야 함.

주변 상권

오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역으로, 상권은 비교적 양호할 것으로 판단됨.

편의시설

인근에 근린생활시설이 소재할 것으로 예상되며, 수원시청 인근으로 행정 및 편의시설 이용이 용이함.

혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가

건물 내부를 직접 확인하지 못하여 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등에 대한 파악이 어려움.

토지 대지권 미등록

구분건물임에도 토지대장에 대지권이 등록되지 않은 점은 향후 재산권 행사 시 고려될 수 있는 사항임.

법정지상권

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필요함.

6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근에 위치한 비교적 신축(2020년) 도시형생활주택으로 입지 및 교통이 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점, 내부 확인이 불가한 점, 법정지상권 등 특수 물건 정보에 대한 불확실성이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다. 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청 및 지하철역(수원시청역) 인근의 역세권에 위치.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 연식 대비 상태 양호 예상.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요 또는 소액 투자용 임대 수익 목적에 적합.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 높은 감정가로 인해 유찰 가능성이 있으며, 시세 이하 낙찰 시 수익성 확보 가능.

8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(17.28㎡)의 적정 시세는 약 74,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가가 시세 대비 높으므로 최소 1~2회 유찰될 가능성이 높습니다. 2회 유찰 시 최저매각가격은 약 81,340,000원으로 예상됩니다.

현장 조사 및 권리 분석을 통해 법정지상권 등 불확실한 부분을 명확히 확인하고, 예상되는 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가: 82,000,000원

매수신청보증금 (첫 경매 시 최저매각가격 166,000,000원 기준)

166,000,000원 * 20% = 33,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.