나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [26] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (26)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 10층1005호

건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

구분: 집합건물 (도시형생활주택)

1.3. 건물 및 토지 정보

용도: 도시형생활주택

토지면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지지분: 5.05㎡ (약 1.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 매각 정보

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내까지 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철역(수원시청역)이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 02월 15일에 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권(4,020,000,000원)입니다.

기타 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소, 주택임차권(유희수, 160,000,000원), 수지신용협동조합의 임의경매, 근저당부채권근질권설정, 수원시의 압류 등이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 4,180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유 (유희수)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 전액 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

본건은 수원시청 인근에 위치하여 행정, 업무, 상업시설이 밀집된 지역으로, 유동인구가 많고 상권이 발달한 곳입니다. 다수의 오피스텔 및 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건물이며, 본건은 그중 10층 1005호에 위치합니다. 전용면적 14.06㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

외벽은 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내부 바닥은 아스타일, 천정은 텍스, 창호는 샷시 구조입니다.

위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 소화 설비, 승강기 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

수원시청이 인근에 있어 행정 편의성이 높습니다. 또한, 지하철역(수원시청역) 및 다수의 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 주변에 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 지상권의 성립 경위, 존속 기간, 지료 지급 의무 등을 면밀히 확인해야 하며, 이는 추가적인 비용 발생이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소입니다.

6.2. 공동담보

본건이 공동담보로 설정되어 있다는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 부동산 외 다른 담보물도 경매에 포함될 가능성이 있거나, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 미확인 내부 상태

현장 방문 시 관계인의 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 평가서상으로는 일반적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으나, 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 반드시 사전에 확인이 필요합니다.

6.4. 공부와의 차이

구분건물임에도 불구하고 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 이는 향후 대지권 등기 과정에서 절차상의 복잡성이나 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.5. 임대 관계 미상

건물 내부의 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 관계 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 감정가 대비 건물 면적이 매우 작고(14.06㎡), 등기부 채권 총액이 막대하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 법정지상권의 인수 여부는 본건의 가치를 크게 좌우할 수 있는 핵심적인 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청 인근, 지하철역 및 버스정류장 인접으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 다양한 개발 가능성: 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자 목적에 적합한 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(최근 매매 JSON)를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 3.3㎡당 약 400만원에서 460만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 본건 건물 면적(14.06㎡)에 적용하면 시장 가치는 약 5,600만원에서 6,500만원 내외로 추정됩니다.

하지만 본건은 감정가(142,000,000원)가 이러한 시장 가치 추정치보다 현저히 높으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

최저매각가격(감정가 142,000,000원) 대비 30% ~ 40% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이에 따른 예상 입찰가 범위는 약 42,600,000원 ~ 56,800,000원입니다.

특히, 법정지상권의 구체적인 내용과 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후, 위험 대비 수익성을 고려한 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서의 전략적 예상 입찰가는 45,000,000원 내외로 제시할 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보와 위험 요소를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰 동향 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.