나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경3700 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층 801호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 136,000,000원입니다.

토지 면적은 4.97㎡ (약 1.50평)이며, 건물 면적은 13.84㎡ (약 4.19평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 법정지상권 및 공동담보 물건입니다.

주의사항으로 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "수원시청" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내까지 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 전철역(수원시청역)과 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

지적공부상 본 토지의 북서측과 남동측으로 각각 소로1류와 소로3류에 접하며, 북서측 소로는 대로1류에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 주식회사새한에셋대부의 근저당 (4,020,000,000원)입니다.

을1-2의 1번근저당권부채권근질권설정 (3,096,000,000원), 을2의 주택임차권 (160,000,000원), 갑3의 임의경매 (3,404,313,155원), 갑4의 압류 (수원시) 등은 매각으로 소멸됩니다.

소유권이전1번신탁등기말소(백남규)는 권리분석상 말소 예정 권리에 해당합니다.

등기부채권 총액은 4,180,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 하 (하지영)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-05-06

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 대상 임차인으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

* 본건 중 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 명시되어 있습니다. 이는 주의 깊은 권리분석이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

수원시청 인근에 위치하여 행정 및 관련 업무시설의 접근성이 좋습니다.

"KT M&S" 상호의 사무소가 입점한 것으로 보아, 소규모 사업체나 사무실 운영에도 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물이며, 본 건은 8층 801호입니다.

주변으로 오피스텔, 공동주택 등이 있어 주거 환경도 갖추고 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수시설, 난방시설, 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

수원시청역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 3월 경기 수원시 권선구 일대에서 42.85㎡(약 12.96평) 면적의 다세대 주택이 195,000,000원에 거래되었으며, 50.98㎡(약 15.42평) 면적의 다세대 주택이 197,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월에는 75.82㎡(약 22.93평) 면적의 다세대 주택이 350,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석된 면적을 기준으로 평당 약 15,000,000원 ~ 15,700,000원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

* 본건의 전용면적 13.84㎡(약 4.19평)를 적용할 경우, 시장 시세는 대략 62,000,000원 ~ 65,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 이는 인근 유사 물건의 시세이며, 본 건의 실제 가치는 건물 상태, 층수, 향, 내부 구조, 그리고 주요 위험 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 소유자가 건물 철거를 요구하거나 지료를 청구할 수 있어 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지대장상 대지권 미등록: 구분건물임에도 불구하고 토지대장에 대지권이 등록되어 있지 않아, 토지 소유권과의 관계 및 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 토지 권리와 관련된 심각한 문제일 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 노후되었거나 수리가 필요한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 하므로, 일반 경매보다 더 많은 초기 자금이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정평가액 136,000,000원 대비 인근 유사 물건의 시장 시세 추정액(약 62,000,000원 ~ 65,000,000원)과의 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정평가의 기준 시점, 물건의 특성, 또는 법적 문제 등을 반영하지 않았을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권 도시형생활주택으로 편리한 교통과 도심 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 법정지상권 성립 가능성 및 토지대장상 대지권 미등록이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인, 높은 매수신청보증금, 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리 등 투자자가 신중하게 고려해야 할 여러 요소가 복합적으로 작용하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 법률 전문가와 함께 권리 관계 및 토지 소유권 문제를 철저히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청 역세권의 도심 입지: 뛰어난 교통 접근성과 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영을 위한 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 법정지상권 및 토지 권리 문제가 명확히 해결된다면, 시세 상승의 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 136,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 인근 부동산 시세는 면적당 약 4,500,000원 ~ 4,600,000원 수준으로, 본 건의 전용면적(13.84㎡)을 적용 시 시장 가치는 약 62,000,000원 ~ 65,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 법정지상권 성립 가능성, 토지대장상 대지권 미등록과 같은 심각한 법적 위험 요소를 내포하고 있어, 투자자들은 이러한 위험을 반영하여 매우 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 시장 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

투기적 관점에서 접근 시, 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해볼 수 있으나, 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 및 토지 권리 관계를 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

본 예상 입찰가는 시장 분석 및 위험 요소를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.