나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경3700 (4) 사건의 수원지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

2 물건 상세정보

2.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 8층803호

* 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 166,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평) (전용면적 추정)

* 총채권액: 4,090,000,000원 (등기부 요약 기준)

2.2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동, 수원시청 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 북동측 인근에 지하철 수원시청역이 위치하며, 다수의 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 차량 출입 또한 용이합니다.

* 도로: 본 토지는 지적공부상 북서측 및 남동측으로 각각 소로(폭 10m-12m, 폭 8m 미만)에 접하며, 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사새한에셋대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 본건 토지 사용에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심 리스크 요인이므로, 반드시 법률 전문가와 함께 정확한 내용과 범위를 확인해야 합니다.

* 소멸되는 권리:

* 주식회사새한에셋대부 근저당권 (말소기준권리)

* 전혜린 주택임차권 (을2) - 대항력이 없으므로 인수 보증금은 0원입니다.

* 수지신용협동조합 임의경매 (갑3)

* 수지신용협동조합 근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

* 수원시 압류 (갑4)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전혜린 (전 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 4월 5일

* 대항력: 없음. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 배당신고일자: 2024년 3월 28일

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

2.4. 상권분석

* 위치: 수원시청 인근의 업무, 상업, 주거 복합 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 다양한 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

* 건물 내 상가/사무실: 본건 건물 내 301호는 'KT M&S' 상호의 사무실로 사용 중이며, 본건 803호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용됩니다.

* 경쟁 분석: 주변의 유사한 소형 주거 시설(오피스텔, 원룸)과의 경쟁이 예상됩니다.

2.5. 생활정보

* 주거 환경: 12층 건물 내 8층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 거주에 적합한 환경입니다.

* 편의시설: 수원시청, 지하철 수원시청역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육/의료시설: 제공된 정보 내에서 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 언급은 없었으나, 수원시청 인근의 도심 지역임을 감안할 때 기본적인 편의 시설 이용에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 검색 결과에서 본 물건지 주변에 특별히 언급된 혐오시설(교도소, 화장장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본 물건의 가장 중대한 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지 소유자가 건물 소유자에게 지료를 청구하거나, 심한 경우 토지 사용을 제한할 수 있는 매우 심각한 문제입니다. 법정지상권의 구체적인 내용(발생 원인, 범위, 내용 등)을 파악하는 것이 필수적이며, 이에 따라 건물의 가치가 크게 하락하거나 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 본건 건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 구조, 마감 상태, 설비의 정상 작동 여부 등을 파악하지 못했으므로, 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지대장상 대지권 미등록: 본건은 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 이는 추후 대지권 등기와 관련하여 법적, 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 높은 총채권액: 등기부상 총 채권액이 약 40.9억원에 달하며, 이는 감정가 1.66억원에 비해 현저히 높은 수준입니다. 복수의 채권자 및 담보 설정 규모가 크다는 점을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 '법정지상권'이라는 치명적인 권리상 하자가 존재하며, 이는 본건의 가치와 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 문제입니다. 건물 내부 확인 불가, 대지권 미등록 등의 추가적인 불확실성도 존재합니다. 따라서 본건은 권리 분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권 문제를 명확히 파악하고, 그 위험을 감수할 수 있는지 면밀히 판단한 후에 입찰을 고려해야 합니다. 소형 원룸 형태이므로 투자 수익률 또한 신중하게 검토해야 할 것입니다.

2.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능 거리로, 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 건물 노후화에 따른 관리 부담이 적습니다.

* 소형 평형: 17.28㎡ (약 5.23평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다. 최저매각가격은 유찰 시마다 변동될 수 있으며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 제공된 '다세대' 주택의 최근 매매 사례(2026년 3월-7월)를 보면 42.85㎡(약 13평)에 19,500만원, 50.98㎡(약 15.4평)에 19,700만원, 75.82㎡(약 22.9평)에 35,000만원으로, 평당 약 1,280만원에서 1,530만원 선입니다.

본건의 감정가 166,000,000원을 전용면적 17.28㎡(약 5.23평) 기준으로 환산하면 평당 약 3,174만원으로, 주변 '다세대' 주택의 시세보다 상당히 높습니다. 이는 파크앤시티타워Ⅱ가 고층 주상복합 또는 아파트 형태의 건물이며, 수원시청역 인근의 입지 및 건축 연도(2020년)를 고려한 것으로 보입니다.

그러나, 본건에는 '법정지상권'이라는 매우 심각한 권리상 하자가 존재하며, 이는 건물의 실질 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 법정지상권의 존부 및 내용 확인 없이는 정확한 가치 평가가 불가능합니다. 만약 법정지상권으로 인해 토지 사용에 제약이 발생하거나 건물 가치가 크게 하락할 경우, 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로도 낙찰이 어려울 수 있습니다.

따라서, 현재 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 법정지상권 문제를 해결하거나, 그 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 경우에 한하여 다음과 같은 보수적인 접근을 고려할 수 있습니다.

* 법정지상권 리스크를 감안한 추정가: 감정가의 60~70% 수준인 약 9,960만원 ~ 1억 1,620만원을 상한선으로 고려할 수 있습니다. 이는 보수적인 추정치이며, 법정지상권의 구체적인 내용에 따라 실질 가치는 이보다 훨씬 낮아질 수 있습니다.

입찰 전 반드시 확인해야 할 사항:

* 법정지상권의 존재 여부, 정확한 내용, 토지 소유자와의 관계.

* 폐문으로 확인하지 못한 건물 내부의 실제 상태.

* 토지대장상 대지권 미등록 관련 문제.

* 주변 유사 물건(특히 '도시형생활주택', '오피스텔' 등)의 최근 실거래가 및 임대 시세.

* 법률 전문가와의 상담을 통한 권리 분석 및 위험도 평가.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.