나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [16] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (16)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층905호 (건물 승인일: 2022.01.21)

* 토지면적: 5.05㎡ (약 1.53평)

* 건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평) (전용면적 기준)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 142,000,000원 (1억 4천 2백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동, 파크앤시티타워2 건물 내 9층 905호. (건물 주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로 406)

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역. 감정평가서 상 수원시청 남서측 인근 지역으로 언급되나, 물건지 자체는 권선구에 위치함.

* 교통: 단지 내 차량 출입 용이. 북동측 인근에 지하철 1호선 수원시청역 위치. 인근 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주식회사 새한에셋대부의 근저당권 (을1, 2022.02.15 접수, 4,020,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (물건명세서 참고사항 기재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이석주

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022-04-04

* 확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시지역, 중심상업지역에 속해 있으며, 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역에 위치합니다.

* 주변 연립, 다세대 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 2026년 3월 거래된 42.85㎡ 다세대 주택이 1억 9천 5백만원에 거래되었습니다. (평당 약 455만원)

* 2026년 3월 거래된 50.98㎡ 다세대 주택이 1억 9천 7백만원에 거래되었습니다. (평당 약 386만원)

* 2026년 7월 거래된 75.82㎡ 다세대 주택이 3억 5천만원에 거래되었습니다. (평당 약 461만원)

* 위 정보는 본건과 건물 형태(도시형생활주택 원룸형 vs 다세대) 및 면적에서 차이가 있으므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 주변 시세는 평당 약 386만원에서 461만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 수원시청 및 관련 행정기관, 상업시설, 근린생활시설 등 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 밀집된 지역으로, 주거 및 업무 기능을 겸비한 환경입니다.

* 건물 자체 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건은 "법정지상권"이 등기부등본 및 특이사항에 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으며, 토지 소유주와의 관계 또는 별도의 건물 철거/사용에 대한 권리 관계를 면밀히 검토해야 하는 중대한 위험 요소입니다. 실제 법정지상권 성립 여부 및 범위는 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

* 건물 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등은 경매 참여 전 반드시 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 소유권과의 관계: 본건은 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태입니다. 이는 집합건물임에도 토지와의 관계 설정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 건물 연면적 대비 작은 토지 면적: 5.05㎡의 토지 지분은 건물 규모에 비해 매우 작습니다. 법정지상권 등의 권리 관계와 함께 토지 사용 권원을 명확히 파악해야 합니다.

* 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 그러나 "법정지상권"이라는 매우 중대한 권리상의 위험 요소를 내포하고 있으며, 건물 내부 상태 미확인, 토지와의 권리관계 등 추가적인 면밀한 조사가 필요한 물건입니다.

* 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청 인근 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 수요 높음.

* 법정지상권 리스크 해소 시, 투자 가치 상승 기대.

* 작은 면적 대비 감정가 1억 4천 2백만원 수준으로, 시세 대비 적정성 검토 필요.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다.

* 제공된 시장 정보(다세대 주택)와 본 건(도시형생활주택 원룸형)의 면적 및 형태 차이가 존재하며, 법정지상권이라는 중대한 리스크를 고려해야 합니다.

* 또한, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 0원입니다.

* 법정지상권 리스크를 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가는 최소 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서, 리스크 해소 가능성 및 현장 조사 결과에 따라 신중하게 결정하시길 권고합니다. (감정가의 약 77% ~ 98.5%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.