나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3700 [14] 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2024.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 북동측 인근에 전철역(수원시청역)이 위치하는 외에 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 301호 외 30개호로서,

외벽 : 적연와 치장쌓기 또는 석재 붙임 등.
바닥 : 아스타일 마감 등 (301호 부분),
천정 : 텍스 붙임 등(301호 부분),
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

3층 301호(사무소 - 상호 "KT M&S)를 제외하고는 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 공부상 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 "건물개황도"를 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설(301호는 시스템 에어컨에 의한 냉난방시설), 소화설비, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 세로장방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 등고 평탄하며 공동주택 등의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적공부상 본 토지의 북서측 및 남동측으로 각각 소로1류, 소로3류에 접하며 북서측 소로는 간선도로인 대로1류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위
계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 비행안전제6구역(전술)이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용
계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건은 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건 중 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 부분은 통상적인 관리 및 이용상황 등을
상정하여 평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에
확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3700 (14)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1010-4 파크앤시티타워2 9층903호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 9층 903호

* 건축물대장 정보: 파크앤시티타워Ⅱ, 2020년 준공, 총 12층 건물 (본건 9층)

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 부근 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 수원시청 남서측 인근에 위치함.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 북동측 인근에 전철역(수원시청역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속함.

* 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있음.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부 채권 총액은 4,180,000,000원임.

* 최선순위 근저당권(을1, 2022-02-15, 4,020,000,000원)은 말소될 예정임.

* 본 경매개시결정등기(갑3, 2024-03-25, 3,404,313,155원)는 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음. (임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되지 않음)

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 참고사항 명시)

* 권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 시세 및 건물분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 3월, 7월) 기준, 유사 건물(다세대)의 시세는 다음과 같음.

* 전용면적 42.85㎡: 195,000,000원 (약 4,551,000원/㎡)

* 전용면적 50.98㎡: 197,000,000원 (약 3,864,000원/㎡)

* 전용면적 75.82㎡: 350,000,000원 (약 4,617,000원/㎡)

* 본 물건의 건물면적은 17.28㎡로, 제공된 시세 정보의 면적(42.85㎡ 이상)보다 현저히 작음.

* 이러한 면적 차이로 인해 제곱미터당 단가 산출 및 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

* 본건의 감정가 166,000,000원에 대한 제곱미터당 단가는 약 9,606,000원으로, 제공된 시세 정보의 제곱미터당 단가보다 높은 수준임. 이는 감정가와 실제 시장 시세 간의 차이가 클 수 있음을 시사함.

4.2. 건물 자체 정보

* 건물명: 파크앤시티타워Ⅱ

* 준공일: 2020년

* 총 층수: 12층 (지하 2층 포함)

* 총 세대수: 70세대

* 본 물건은 9층 903호임.

* 구분건물이나 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임.

5. 생활환경

5.1. 건물 내외부 및 설비

* 본건은 9층에 위치한 도시형생활주택으로, 철근콘크리트구조임.

* 외벽, 바닥, 천정, 창호 등은 일반적인 마감재로 구성되어 있음.

* 위생 및 급배수, 난방(시스템 에어컨), 소화설비, 승강기, 주차시설 등이 갖추어져 있을 것으로 탐문됨.

* 단, 관계인의 폐문 부재로 일부 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 상태는 현장 확인이 필요함.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설 유무

* 주변에 오피스텔, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이함.

* 수원시청역 및 버스정류장 인근으로 교통이 편리하며, 상업시설 이용에 유리함.

* (Google 검색 결과) 본건 소재지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 시설 등)은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있어, 인수 시 건물 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있는 매우 심각한 리스크 요인임.

* 법정지상권의 구체적인 내용과 인수 시 예상되는 법률적, 경제적 영향에 대한 전문가 상담이 필수적임.

6.2. 미확인 내부 상태

* 관계인의 폐문 부재로 일부 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 경매 참여 전에 반드시 직접 내부 상태를 확인해야 함.

6.3. 미등기 대지권

* 본건은 구분건물이지만 토지대장상 대지권이 등록되어 있지 않은 상태임. 향후 대지권 등기 절차 필요 여부 및 관련 절차에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선동 중심상업지역 내 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편임.

* 그러나 매각으로 소멸되지 않는 "지상권"의 존재는 본건의 가치와 활용성을 크게 저해할 수 있는 치명적인 리스크임.

* 또한, 감정가 대비 제공된 시세 정보의 제곱미터당 단가가 현저히 낮아 가격 거품 가능성을 시사하며, 작은 면적으로 인해 시세 비교에 어려움이 있음.

* 이러한 중대한 법적 리스크와 가격 불확실성을 고려할 때, 본건은 매우 신중한 접근이 요구됨. 법률 전문가와의 면밀한 상담을 통해 지상권 문제를 완전히 파악하고 해결 방안을 모색한 후에 입찰 여부를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 역세권이라는 입지적 강점을 지님.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 활용 가능성이 있음.

* (주요 고려사항) 법정지상권 등 중대한 권리 인수 위험을 감수하고, 이를 해결할 수 있는 방안이 있거나 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있을 경우에만 투자 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 166,000,000원이며, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 33,200,000원임.

* 제공된 시세 정보와 본건의 면적(17.28㎡)을 비교할 때, 제곱미터당 단가 기준 시세는 약 66,700,000원 ~ 79,700,000원 범위로 추정되나, 이는 감정가와 큰 차이를 보임.

* 가장 큰 리스크 요인인 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않으므로, 이를 인수할 경우 발생할 수 있는 추가 비용 및 재산권 제약을 고려해야 함.

* 이러한 중대한 법적 위험 요소를 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 매우 위험하며, 법률 자문과 철저한 시장 조사를 통해 본건의 실질 가치를 재산정한 후, 감정가 대비 낮은 금액으로 신중하게 접근해야 함. (구체적인 예상 입찰가는 법률 전문가 상담 후 결정하는 것이 바람직함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.